Déblocage des fonds en l’absence de garantie de livraison : préjudice réparable

Dans les contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, le législateur fait du prêteur de deniers un acteur du dispositif de protection dont bénéficie le maître de l’ouvrage. En application de l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation, celui-ci ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte les énonciations légales imposées et il ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison.

Cette disposition fait l’objet d’un contentieux très discuté par la doctrine, tant sur l’étendue de l’obligation mise à la charge du prêteur que sur celle du préjudice qu’il est tenu de réparer.

Dans les contrats de construction de maison individuelle sans fourniture de plan, le prêteur n’est pas soumis aux dispositions de l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation. Toutefois, rien n’empêche les parties d’introduire dans le contrat de prêt un dispositif similaire de nature à engager sa responsabilité contractuelle, étant rappelé que la souscription par le constructeur d’une garantie de livraison est obligatoire.

Au cas particulier, un couple conclut un contrat de construction de maison individuelle ainsi qu’un prêt immobilier destiné à financer l’opération. Une clause du contrat de prêt stipule que la mise à disposition des fonds ne peut intervenir qu’après la remise au prêteur de deniers d’une attestation de garantie de livraison. L’établissement bancaire débloque les fonds empruntés alors qu’aucune garantie de livraison n’a été souscrite par le constructeur.

À la suite de la défaillance de ce dernier et alors qu’une expertise conclut que les désordres affectant les travaux réalisés doivent conduire à la démolition et à la reconstruction de l’ouvrage, les maîtres de l’ouvrage assignent l’établissement bancaire en réparation de leur préjudice en se prévalant du contrat de prêt stipulant.

La qualification du contrat, avec ou sans fourniture de plan, est évoquée en première instance, sans être tranchée, les juges estimant que, eu égard à l’obligation mise contractuellement à la charge de la banque, la nature juridique du contrat était indifférente. C’est la nature...