Décès du preneur : droit exclusif du conjoint survivant cotitulaire du bail

Depuis la loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001, l’article 1751 prévoit en son troisième alinéa qu’en cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci. Sous l’empire du texte antérieur, le conjoint survivant se trouvait en concurrence avec les héritiers du défunt (Civ. 3^e, 25 nov. 2009, n° 08-14.823, Dalloz actualité, 4 janv. 2010, obs. D. Chenu ; AJDI 2010. 453 , obs. N. Damas ; Loyers et copr. 2010, n° 39, obs. B. Vial-Pedroletti ; Paris, 19 janv. 2010, n° 08/06168, AJDI 2010. 640 ).

Destiné à une large diffusion, l’arrêt rapporté permet à la Cour de cassation d’appliquer les nouvelles dispositions.

En l’espèce, une personne avait pris à bail un logement HLM qu’elle avait occupé avec son épouse et leurs enfants. Le preneur est décédé en 2004, son épouse en 2013. Leur fille avait sollicité le transfert du bail à son profit, ce que le bailleur avait refusé au motif qu’elle ne remplissait pas la condition d’adaptation du logement à la taille du ménage. Cette condition ayant été introduite par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, la requérante soulevait qu’elle ne lui était pas applicable, le bail lui ayant été transféré par voie successorale au jour du décès de son père.

La Cour de cassation rejette cet argument au motif que l’article 1751 du code civil accorde au conjoint survivant un droit exclusif sur le logement qui servait effectivement à l’habitation des époux avant le décès, sauf renonciation de sa part. Ce droit exclusif prive les héritiers qui vivent dans les lieux au moment du décès du preneur de tout droit locatif en présence du conjoint survivant. La fille du locataire ne pouvait par conséquent prétendre au bénéfice du transfert au bail qu’au jour du décès de sa mère. C’est donc à ce jour qu’il fallait apprécier si elle remplissait les conditions pour cela.

Il faut noter que l’article 1751 du code civil n’accorde la cotitularité du bail au conjoint du preneur que si le local sert effectivement au logement de la famille. Le conjoint survivant ne peut s’en prévaloir s’il ne vivait pas dans les locaux loués. Dans ce cas, il peut bénéficier du droit au transfert en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 à condition d’en faire la demande. Il n’y a pas d’automaticité (Civ. 3^e, 10 avr. 2013, n° 12-13.225, Dalloz actualité, 22 avr. 2013, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2014. 1221, obs. N. Damas ; ibid. 1342, obs. J.-J. Lemouland et D. Vigneau ; AJDI 2014. 205 , obs. N. Damas ; AJ fam. 2013. 313, obs. N. Levillain ; v. aussi B. Vial-Pedroletti, La protection spécifique du conjoint survivant en cas de décès du locataire, JCP N 2013. 1209). Il se trouve alors en concurrence avec les autres bénéficiaires visés par ce texte, notamment les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an. En cas de demandes multiples, le texte prévoit que le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.