Défaillance de la condition suspensive et caducité de la promesse de vente

Le développement du contentieux autour des interactions existantes entre conditions suspensives et délais de réitération des promesses synallagmatiques invite les rédacteurs d’actes à davantage de prudence rédactionnelle (V., F. Cohet, Interaction entre condition suspensive et délais, AJDI 2013. 231 ). En effet, par une série de décisions récentes, la Cour de cassation a précisé le sort de la promesse synallagmatique assortie de conditions non réalisées à la date fixée pour la réitération par acte authentique. Sa caducité dépendra de l’existence d’un délai d’accomplissement des conditions suspensives. Cette précision rédactionnelle permet donc de protéger les parties d’une situation d’incertitude quant au devenir de la vente.

En l’espèce, une promesse synallagmatique de vente est conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt et d’un permis de construire dans un délai déterminé. Les parties fixent également une date avant laquelle devra intervenir la réitération en la forme authentique. À cette date, les conditions suspensives prévues dans l’avant-contrat ne sont pas réalisées et les parties laissent l’avant-contrat en l’état. Quelques mois plus tard, les acquéreurs obtiennent finalement leur permis de construire et leur financement. Ils convoquent alors la venderesse chez le notaire afin de régulariser la vente. Cette dernière refuse de signer l’acte authentique. Les acquéreurs l’assignent donc en vente forcée et en paiement de la clause pénale. La cour d’appel accueille ces prétentions au motif que la venderesse n’avait pas rempli les formalités nécessaires à la constatation de la caducité de la promesse. En réponse, la venderesse forme un pourvoi au sein duquel elle soutient que lorsque les conditions suspensives ne sont pas accomplies à l’issue du délai contractuellement prévu pour régulariser la vente, la promesse synallagmatique est frappée de facto de caducité.

La Cour de cassation suit ce raisonnement et censure...