Défaut d’habilitation du syndic à agir en justice et recevabilité de l’action

Quelles sont les conséquences du défaut d’autorisation du syndic lorsque celui-ci intente une action contentieuse pour le compte du syndicat des copropriétaires ?

Si la réponse à cette question a donné lieu à une jurisprudence relativement abondante, la réforme du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 opérée en 2019 a profondément changé la donne.

Et la présente décision du Conseil d’État en constitue une parfaite illustration.

En l’espèce, un syndicat des copropriétaires s’était rapproché du tribunal administratif en vue d’obtenir l’annulation pour excès de pouvoir d’un arrêté municipal pris en 2022 par lequel le maire avait délivré un permis de construire valant division pour la construction de trois maisons individuelles et la rénovation d’une villa. Les juges du fond vont rejeter la demande, la déclarant irrecevable après avoir relevé d’office le moyen tiré du défaut d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires au syndic. Saisi à son tour, le Conseil d’État va annuler la décision rendue.

Autorisation du syndic pour ester en justice

Conformément aux articles 15 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat ne peut agir en justice, tant en demande qu’en défense, que par le biais de son syndic. On notera l’exception créée par l’ordonnance de réforme du 30 octobre 2019 qui a introduit l’action ut singuli permettant au président du conseil syndical d’engager, au nom du syndicat des copropriétaires, la responsabilité du syndic en cas de carence ou d’inaction de sa part (Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 15, mod. par l’ord. n° 2019-1101 du 30 oct. 2019, art. 12). Mais, en dehors de cette hypothèse, certes particulière, il appartient au syndic de représenter la copropriété en justice. Toutefois, celui-ci ne peut agir sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale (Décr. n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 55).

Néanmoins, afin de faciliter la gestion de la copropriété et permettre une meilleure réactivité, les textes définissent plusieurs situations pour lesquelles aucune autorisation n’est requise, à savoir (aux termes du décr. n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 55, préc.) :

• les actions en recouvrement de créance ;
• la mise en œuvre des voies d’exécution forcée, à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot ;
• les mesures conservatoires ;
• l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation ;
• les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés ;
• les actions en défense en cas de procédure intentée contre...