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Délai biennal de la garantie des vices cachés : prescription ou forclusion ?

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, s’opposant frontalement à la solution retenue par la première chambre civile, considère que le délai de deux ans offert à l’acquéreur pour agir sur le fondement de la garantie des vices cachés est un délai de forclusion.

Ces dernières années, les arrêts relatifs aux délais d’action en droit de la construction et en droit de la vente immobilière font le siège de la Cour de cassation. Si certains d’entre eux offrent un enseignement remarquable en ce qu’ils tranchent des problématiques importantes, telles que l’absence de suspension du délai de forclusion (Civ. 3e, 3 juin 2015, n° 14-15.796 P, Dalloz actualité, 12 juin 2015, obs. N. Kilgus ; D. 2015. 1208 ; ibid. 2016. 449, obs. N. Fricero ; RDI 2015. 400, étude S. Becqué-Ickowicz ; ibid. 414, obs. O. Tournafond et J.-P. Tricoire ; ibid. 422, obs. P. Malinvaud ), d’autres, en revanche, demeurent incertains si ce n’est inexploitables en raison de l’opposition pouvant subsister entre les différentes chambres de la Haute juridiction.

Les faits de l’espèce sont assez classiques. L’acquéreur d’un bien immobilier, à la suite de la découverte du caractère vétuste, incomplet et polluant de l’installation d’assainissement non collectif, a assigné les vendeurs, le notaire et le diagnostiqueur en nullité de la vente et en paiement de dommages et intérêts. En première instance, l’acquéreur fondait son action sur le dol et l’erreur sur les qualités substantielles. Il a ensuite invoqué, pour la première fois devant la cour d’appel, la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. La Cour d’appel de Rennes a déclaré sa demande irrecevable comme tardive en raison de l’expiration du délai de l’article 1648 du code civil qu’elle qualifia de délai de forclusion.

La troisième chambre civile maintient le cap

Selon l’article 1648 du code civil, l’action en garantie des vices cachés doit être introduite par l’acquéreur dans un délai de deux ans suivant la découverte du vice. La troisième chambre civile a été amenée à trancher la nature juridique de ce délai biennal, non précisée par le texte. Pour ce faire, la Cour de cassation opère tout d’abord un rappel du régime du délai de forclusion. Un tel délai d’action demeure exclu du titre XX du code civil relatif à la prescription extinctive (C. civ., art. 2220). Par exception, le législateur y fait référence ponctuellement. Ainsi, l’interruption du délai par l’introduction d’une demande en justice demeure commune aux délais de prescription et aux délais de forclusion (C. civ., art. 2241). L’effet interruptif se prolonge jusqu’à l’extinction de l’instance (C. civ., art. 2242). En revanche, le délai de forclusion demeure insusceptible de suspension (C. civ., art. 2239), ce que s’accorde à considérer la jurisprudence (Civ. 3e, 3 juin 2015, n° 14-15.796, préc.). Il s’agit ici d’une illustration de la rigueur caractéristique du délai de forclusion.

La Cour de cassation considère ensuite, par une motivation lapidaire, que si ce délai de forclusion a été interrompu par l’assignation en référé-expertise jusqu’à l’ordonnance de désignation d’un expert judiciaire, aucun nouvel acte interruptif n’était intervenu dans le délai de deux ans de sorte que l’acquéreur se trouvait forclos à agir sur le fondement de la garantie des vices cachés.

La haute juridiction approuve ainsi la qualification de délai de forclusion retenue par la cour d’appel. Il en résulte, d’une part, que le délai n’avait pas été suspendu pendant les opérations d’expertise et, d’autre part, que l’extension prétorienne de l’effet interruptif du délai de prescription aux actions liées était inapplicable.

La solution de l’arrêt n’est pas inédite puisqu’il s’agit d’une position constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Civ. 3e, 10 nov. 2016, n° 15-24.289 ; rappr. Com. 8 juill. 2020, n° 19-14.353).

On saurait toutefois regretter que la Cour de cassation n’ait pas plus amplement motivé son arrêt sur la nature juridique du délai biennal. En effet, elle ne dit mot sur les raisons justifiant que le délai pour agir sur le fondement de la garantie des vices cachés entre dans cette catégorie juridique et se repose entièrement sur son régime. Or seule la nature juridique d’un délai d’action permet d’en déterminer le régime, et non l’inverse. L’explication réside dans la difficile distinction du délai de prescription et du délai de forclusion, qui a fait le fruit de diverses contributions doctrinales (X. Lagarde, La distinction entre prescription et forclusion à l’épreuve de la loi du 17 juin 2008, D. 2018. 469  ; M. Vasseur, Délais préfix, délais de prescription, délais de procédure, RTD civ. 1950. 439 s. ; A. Trescases, Les délais préfix, LPA 30 janv. 2008, n° 22, p. 6 ; A. Outin-Adam, Essai d’une théorie des délais en droit privé, contribution à l’étude de la mesure du temps par le droit, thèse, Paris, 1986 ; N. De Andrade, Les délais d’action en droit de la construction, thèse, Montpellier, 2020).

Un maintien contre vents et marées

La solution dégagée par l’arrêt commenté est à contre-courant de celle retenue par la première chambre civile. Selon cette dernière, l’article 1648 du code civil édicte un délai de prescription pouvant, à ce titre, faire l’objet d’une suspension lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès (Civ. 1re, 25 nov. 2020, n° 19-10.824, RTD com. 2021. 177, obs. B. Bouloc ; Civ. 1re, 20 oct. 2021, n° 20-15.070).

Cette divergence d’appréciation pourrait en partie résider dans les attributions respectives de ces deux chambres civiles de la Cour de cassation.

La troisième chambre civile, en charge des litiges en droit de la construction, procède sans doute par parallélisme avec les diverses garanties applicables en telle matière (C. civ., art. 1792 s.). En effet, la jurisprudence est venue peu à peu préciser que les garanties pesant sur les constructeurs se trouvaient enfermées dans des délais de forclusion (v. par ex., pour la garantie décennale, Civ. 3e, 12 nov. 2020, n° 19-22.376, Dalloz actualité, 23 déc. 2020, obs. C. Dreveau ; D. 2020. 2290 ; RDI 2021. 164, obs. M. Faure-Abbad) de même que leur responsabilité contractuelle résiduelle de droit commun (Civ. 3e, 10 juin 2021, n° 20-16.837, Dalloz actualité, 21 juin 2021, obs. G. Casu et S. Bonnet ; D. 2021. 1187 ; ibid. 2251, chron. A.-L. Collomp, B. Djikpa, L. Jariel, A.-C. Schmitt et J.-F. Zedda ; RDI 2021. 491, obs. C. Charbonneau ). Par souci d’harmonisation et de simplification, la troisième chambre civile semble vouloir doter d’une même nature juridique les différents délais d’action rattachés à l’exercice des garanties du droit de la construction et de la vente immobilière.

Bien qu’issue du droit de la vente, la garantie des vices cachés partage avec les garanties légales du droit de la construction le même objectif de mise à l’épreuve du bien pendant une certaine durée préfixée et conditionne l’engagement de la responsabilité d’un acteur préalablement identifié. Aussi, si l’article 1648 édictait un délai de prescription, cet objectif serait mis à mal dans la mesure où, en raison des nombreuses causes d’interruption et de suspension du délai de prescription, son cours pourrait être considérablement prolongé. Dans une telle situation, les vendeurs, y compris profanes, demeurent plus sévèrement tenus que les vendeurs d’immeubles à construire et que les constructeurs professionnels puisque leur garantie perdure nonobstant l’expiration du délai de dix ans suivant la réception des travaux (Civ. 3e, 17 juin 2009, n° 08-15.503 P, D. 2009. 1760 ; ibid. 2573, chron. A.-C. Monge et F. Nési ; RDI 2009. 475, obs. O. Tournafond ; 11 mai 2010, n° 09-13.358, AJDI 2010. 662 ; RDI 2010. 450, obs. J.-P. Tricoire ). De lege feranda, le délai biennal semble alors correspondre, tant dans son esprit que dans l’objectif poursuivi, à un délai de forclusion.

La première chambre civile, plus accoutumée aux litiges intervenant en matière de droit de la personne et en propriété mobilière, semble ne pas vouloir distinguer là où la loi ne le fait pas. En effet, l’article 1648 du code civil ne précise pas la nature juridique du délai de deux ans – contrairement à l’alinéa second lequel prend le soin de soumettre expressément la garantie des vices et des défauts de conformité apparents à un délai de forclusion. Par ailleurs, le point de départ du délai de deux ans au jour de la découverte du vice fait écho au point de départ glissant de la prescription quinquennale de droit commun (C. civ., art. 2224). De lege lata, une simple lecture du texte favorise une classification au sein des délais de prescription.

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En définitive, en l’état de la position de la troisième chambre, la solution dégagée par l’arrêt commenté n’est pas sans impact pour la pratique professionnelle. Les acquéreurs et leurs conseils ont en effet intérêt à systématiquement assigner le vendeur au fond dans les deux ans suivant l’ordonnance de référé, sans attendre la fin des opérations d’expertise, pour interrompre le délai jusqu’à l’extinction de l’instance.

Il ne reste plus qu’à espérer que la réforme du droit des contrats spéciaux, dont l’Offre de réforme proposée par l’Association Henri Capitant laisse déjà entrevoir une modification du délai biennal, lève le voile sur la nature juridique de ce délai en lui conférant un fondement textuel.

 

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