Démolition d’une construction non conforme aux règles d’urbanisme ou servitudes d’utilité publique : conditions de mise en œuvre

L’article L. 480-13 prévoit les conditions dans lesquelles, un tiers subissant un préjudice personnel peut solliciter auprès du juge de l’ordre judiciaire la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire mais en méconnaissance des règles d’urbanismes ou des servitudes d’utilité publique. La cour de cassation apporte deux précisions importantes quant aux « règles d’urbanisme ou servitudes d’urbanisme » pouvant être invoquées. D’une part, elle estime que l’insuffisance de l’étude d’impact entre dans le domaine de ce dispositif. D’autre part, qu’il n’est pas nécessaire que la règle méconnue soit propre au secteur protégé ou à risque d’implantation de la construction.

L’insuffisance de l’étude d’impact constitue une méconnaissance d’une règle d’urbanisme

L’action doit être « exclusivement fondée sur la violation des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique » fondée, ce qui exclut les principes de droit privé. Mais ces notions font l’objet d’une interprétation restrictive. La doctrine postule que, la démolition de la construction litigieuse ne peut être obtenue que si l’annulation du permis de construire résulte de la violation d’une « règle de fond suffisamment précise » (J.-B. Auby, H. Périnet-Marquet et R. Noguellou, Droit de l’urbanisme et de la construction, 12^e éd., LGDJ, 2020, spéc. n° 322). Le non-respect d’une règle procédurale ne suffit pas. La règle méconnue doit être relative au droit substantiel, c’est-à-dire gouverner l’occupation de l’espace en spécifiant quelles constructions, sur un terrain donné, sont interdites, limitées ou encadrées (F. Chenot, Ce qu’il reste du droit du voisin à agir en démolition d’une construction illicite, AJDI 2016. 593 ; v. égal., Le contentieux judiciaire des servitudes d’urbanisme à l’épreuve de la séparation des pouvoirs : de la difficulté d’une sanction réelle des permis de construire illicites, Cahier du GRIDAUH, 2017/2. 99 ; Le juge civil et la violation des servitudes d’urbanisme, Gaz. Pal. 3 juill. 2001, p. 3). Ainsi, la Cour de cassation a pu estimer qu’il ne suffit pas d’établir que l’immeuble a été édifié sans ou en méconnaissance d’un permis de construire, cette circonstance étant insuffisante à établir la violation des servitudes...