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Des infiltrations n’autorisent pas le preneur à suspendre le paiement des loyers
Des infiltrations n’autorisent pas le preneur à suspendre le paiement des loyers
Un locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers en raison d’infiltrations affectant le local loué et concernant le clos et le couvert, si les infiltrations alléguées n’ont pas rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.
par Jehan-Denis Barbier et Séverine Valade, avocats à la Cour, Barbier Associésle 22 septembre 2023

Par l’arrêt sous étude, la Cour de cassation confirme sa jurisprudence relative au jeu de l’exception d’inexécution dans le cadre des relations locatives. Un locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement des loyers s’il n’est pas « dans l’impossibilité totale d’exercer son activité dans les lieux loués » (Civ. 3e, 21 nov. 1995, n° 94-11.806, Administrer 4/1996. 37, note J.-D. Barbier).
Mais, à l’inverse, si les lieux loués ne peuvent plus être utilisés au motif que l’immeuble menace ruine, l’exception d’inexécution est alors valablement opposée par le locataire (Civ. 3e, 1er mars 1995, n° 93-13.812, RDI 1995. 600, obs. F. Collart-Dutilleul et J. Derruppé ; Gaz. Pal., 1er mars 1996.11, note J.-D. Barbier).
Infiltrations
Dans l’affaire commentée, le local souffrait d’infiltrations, le clos et le couvert n’étant pas assurés et le bailleur faisait preuve d’une certaine mauvaise volonté en refusant la réalisation des travaux nécessaires par la copropriété. Le locataire avait suspendu le paiement des loyers et la cour d’appel l’avait approuvé en jugeant qu’un commandement visant la clause résolutoire ne pouvait produire aucun effet et en autorisant le locataire à consigner les loyers. Mais l’arrêt est...
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