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Devoir de conseil du notaire : appréciation stricte du lien de causalité avec le préjudice invoqué

Un notaire qui a manqué à son devoir de conseil dans le cadre d’une opération immobilière ne peut être condamné à indemniser ses clients du fait des préjudices subis dans le cadre de l’opération ou au titre de la perte de chance d’avoir pu y renoncer si ces derniers ne prouvent pas de manière certaine qu’en étant plus amplement informés, ils n’auraient pas contracté. Une telle preuve reste néanmoins difficile à rapporter.

par Delphine Peletle 4 février 2019

En l’espèce, une société fait l’acquisition de deux immeubles en secteur sauvegardé, qu’elle divise et place sous le régime de la copropriété avant de les revendre partiellement par lots, en l’état de vétusté. Pour la réalisation des travaux de restauration – qui s’inscrivent dans un dispositif de défiscalisation –, la société constitue avec les copropriétaires une association foncière urbaine libre (AFUL) pour chacun des immeubles. Les actes de vente et les statuts des deux AFUL sont établis par le même notaire, qui se charge également de verser à l’entreprise de travaux, les fonds empruntés par les copropriétaires. Les travaux ne sont finalement pas réalisés par le locateur d’ouvrage, qui est placé en liquidation judiciaire, alors que les fonds lui ont été versés. Les deux AFUL et divers copropriétaires assignent alors en responsabilité le notaire et le directeur des AFUL.

Les demandeurs voient leurs réclamations rejetées au fond. La cour d’appel considère en premier lieu que, même si le notaire a failli à son devoir d’information et de mise en garde sur les risques de l’opération envisagée, sur les contraintes liées à l’objectif de défiscalisation et sur le fonctionnement des AFUL, sa responsabilité ne peut être retenue dès lors qu’il n’est pas démontré que les copropriétaires auraient renoncé à contracter s’ils avaient été mieux informés. Au contraire, les investisseurs étant soumis à une forte pression fiscale, ils paraissaient prêts à assumer pleinement ces risques, dans le but de bénéficier d’une défiscalisation. En second lieu, bien que le permis de construire et l’autorisation spéciale de travaux n’aient pas été obtenus au moment de la vente et qu’aucune...

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