Dispositif « Dutreil » : la location d’immeubles équipés, voire meublés, devient (enfin) une activité commerciale

L’article 787 B du code général des impôts organise une exonération partielle de droits de mutation au profit des transmissions à titre gratuit de parts de sociétés, connu sous le nom de « dispositif Dutreil », et qui s’élève à 75 % de la valeur des parts ainsi transmises. Cet allègement fiscal bénéficie aux transmissions, en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété, de parts ou d’actions d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Seules sont éligibles au dispositif les parts sociales ou actions représentatives de la fraction du capital social d’une société détenues par les associés ou actionnaires (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, n° 10, 21 déc. 2021), pourvu, cependant, que cette entité exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, à l’exclusion des activités de nature civile, le régime d’imposition de la société participant par ailleurs d’un élément sans incidence pour l’application du dispositif (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, n° 25, 21 déc. 2021). Sont ainsi considérées comme activités commerciales les activités mentionnées aux articles 34 et 35 du code général des impôts, à l’exclusion des activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, n° 15, 21 déc. 2021 ; notons toutefois que la doctrine administrative en vigueur entre le 19 mai 2014 et le 11 octobre 2018 admettait ces activités au bénéfice de la qualité d’activités commerciales…).

Cette condition d’exercice d’une activité industrielle ou commerciale entraîne ainsi, corrélativement, l’exclusion du champ d’application de ce dispositif de toutes les sociétés exerçant des activités de location de locaux nus, quelle que soit l’affectation des locaux, de location de locaux meublés à usage d’habitation, de loueurs d’établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation ou de promotion en restauration de son patrimoine immobilier, consistant à faire effectuer des travaux sur ses immeubles (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, n° 15, 21 déc. 2021). C’est précisément à cette dernière condition que l’arrêt rendu le 1^er juin dernier par la chambre commercialle de la Cour de cassation vient d’apporter un éclairage nouveau.

Les faits de l’espèce sont les suivants. Deux époux ont procédé, en faveur de leurs enfants, à une donation-partage de la propriété de plusieurs parts sociales en demandant à bénéficier du régime de faveur prévu par l’article 787 B du code général des impôts, et se prévalant ainsi de l’exonération de droits de donation à concurrence de 75 % de la valeur des parts transmises. L’administration fiscale a remis en cause le bénéfice de...