Les distances minimales de vue ne valent qu’entre fonds contigus

Les distances prescrites par l’article 678 du code civil au titre des servitudes de vue ne trouvent à s’appliquer que si les fonds dominant et servant sont contigus. Si les deux tènements sont séparés par une bande de terre qui n’est rattachée à la propriété ni de l’un ni de l’autre, les servitudes légales de vue ne sont pas applicables, quelle que soit la distance entre les fonds.

par Delphine Peletle 18 décembre 2017

L’arrêt rapporté est l’occasion, pour la Cour de cassation, de clarifier sa position s’agissant des conditions d’application des distances de vue prescrites par l’article 678 du code civil.

Celui-ci dispose que l’« on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions ».

Ainsi, la loi prohibe le fait de jouir d’une vue directe sur le fonds voisin à une distance inférieure à 1,90 m, calculée depuis le parement extérieur du mur sur lequel se situe l’ouverture jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés. L’article 678 du code civil permet par conséquent de concilier le droit du propriétaire de disposer librement de son bien avec le droit au respect de la vie privée du voisin.

En l’espèce, des propriétaires sollicitent en justice la suppression des balcons et ouvertures créés sur l’immeuble de leurs voisins permettant une vue directe sur leur propre fonds. La première cour d’appel saisie de l’affaire rejette leur demande au motif que les deux tènements sont séparés par une bande de terre qui n’appartient pas aux demandeurs, rendant ainsi les deux parcelles non contiguës et, ce faisant, insusceptibles de donner lieu à l’application des servitudes légales de vue. Le demandeur obtient la cassation de la décision. La Cour de cassation rappelle que ces servitudes restent applicables si les parcelles sont séparées par un espace privé à usage commun et reproche aux juges du fond de n’avoir pas recherché qui était précisément titulaire du droit de propriété sur la bande de terrain litigieuse (Civ. 3^e, 3 oct. 2012, n° 11-13.152, AJDI 2012. 871 ).