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Distinction confirmée des qualités de professionnel de l’immobilier et de la construction

Une SCI dont l’objet social porte sur l’investissement, la gestion et la location de biens immobiliers doit être considérée comme une professionnelle de l’immobilier, sans que cette constatation ne suffise à lui conférer la qualité de professionnel de la construction.

par Delphine Peletle 26 novembre 2019

Dans le prolongement de la décision du 4 février 2016, qui avait précisé qu’une « SCI, promoteur immobilier, était un professionnel de l’immobilier mais pas un professionnel de la construction » (Civ. 3e, 4 févr. 2016, n° 14-29.347, Bull. civ. III, n° 905 ; D. 2016. 639 , note C.-M. Péglion-Zika ; ibid. 2017. 375, obs. M. Mekki ; ibid. 539, obs. H. Aubry, E. Poillot et N. Sauphanor-Brouillaud ; AJDI 2016. 623 , obs. F. Cohet ; RDI 2016. 290, obs. B. Boubli ; AJCA 2016. 200, obs. S. Carval ), la Cour de cassation confirme par le présent arrêt la distinction à opérer entre ces deux qualités.

En l’espèce, une SCI confie à un architecte la maîtrise d’œuvre globale de la construction d’un bâtiment à usage professionnel. Le contrat conclu à cette occasion prévoit que, même en cas d’abandon du projet, pour quelque raison que ce soit, les honoraires seront dus et réglés en totalité au maître d’œuvre. La SCI renonce finalement à poursuivre l’opération et l’architecte l’assigne en paiement de l’intégralité des honoraires prévus au contrat.

La clause litigieuse est déclarée abusive par la cour d’appel, qui prononce sa nullité et rejette la demande de l’architecte. Celui-ci forme un pourvoi en cassation, au terme duquel il reproche aux juges du second degré d’avoir fait bénéficier la SCI des articles L. 212-1 et 2 du code de la consommation (anc. art. L. 132-1), alors que cette dernière n’agissait pas en qualité de non-professionnel. Selon le demandeur, l’opération de construction relevait de l’activité professionnelle de la SCI, dont l’objet social incluait l’investissement, la gestion et la location de biens immobiliers, de sorte que la conclusion du contrat de maîtrise d’œuvre poursuivait pour elle une finalité professionnelle. L’architecte fait grief à la cour d’appel d’avoir relevé que le domaine de la construction faisait appel à des connaissances et à des compétences techniques spécifiques, distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière, alors que seule importait la finalité professionnelle de l’acte litigieux. Enfin, s’agissant de la clause en tant que telle, le demandeur soutient qu’elle ne pouvait être considérée comme abusive, dès lors qu’elle ne visait qu’à assurer le caractère obligatoire du contrat, en sanctionnant son inexécution par le maître d’ouvrage.

La Cour de cassation rejette le pourvoi, en rappelant avec force la dissociation des qualités de professionnel de l’immobilier et de la construction. La Haute Cour s’approprie le raisonnement tenu au fond : elle qualifie la SCI de professionnel de...

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