Droit d’option du locataire et indemnité d’occupation : prescription de l’action

Par cet important arrêt de censure partielle, la haute juridiction parachève sa doctrine sur la nature juridique de l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable à la suite de l’exercice de son droit d’option.

On rappellera que, codifié à l’article L. 145-57 du code de commerce, ce droit d’option est une spécificité du statut des baux commerciaux. Durant l’instance en fixation du prix du nouveau bail, il permet à chacune des parties, pour l’une (le locataire) de renoncer au renouvellement et pour l’autre (le bailleur) de refuser ce dernier. Évidemment, la partie qui opte doit supporter « tous les frais » (entendons par-là, tous les frais de l’instance en renouvellement du bail, v. Civ. 3^e, 16 sept. 2009, n° 08-15.741, Dalloz actualité, 23 sept. 2009, obs. Y. Rouquet ; D. 2009. 2278, obs. Y. Rouquet ; AJDI 2010. 215 , obs. J.-P. Blatter ).

Au-delà du paiement de ces frais de justice, se pose, pour l’ancien locataire, la question de l’indemnité d’occupation dont il est redevable pour avoir usé des lieux au-delà de l’échéance contractuelle.

La qualification de cette indemnité (statutaire ou de droit commun) est importante, puisque, de cette qualification, va découler un régime juridique spécifique, que ce soit en matière de fixation du quantum de l’indemnité ou en ce qui concerne les règles de prescription de l’action en paiement.

Nature juridique de l’indemnité d’occupation et fixation de son quantum

En cas d’option du bailleur, à laquelle va succéder une procédure en fixation de l’indemnité d’éviction, la haute juridiction considère que l’indemnité d’occupation due par le preneur est statutaire et, comme telle, doit correspondre à la valeur locative déterminée en application de l’article L. 145-28 du code de commerce (Civ. 3^e, 30 juin 1999, n° 96-21.449, D. 1999. 1 , obs. Y. R. ; RDI 2000. 257, obs. J. Derruppé ; précisant que cette indemnité est due à compter de la date d’expiration du bail, v. Civ. 3^e, 7 nov. 1984, n° 83-13.550 P).

Lorsque, comme au cas particulier, c’est le locataire qui opte, on observe une évolution notable de la position de la Cour de cassation, le point de bascule ayant eu lieu par un arrêt du 5 février 2003 (Civ. 3^e, 5 févr. 2003, n° 01-16.882, D. 2003. 1095 , obs. Y. Rouquet ; AJDI 2003. 411 , obs. J.-P. Blatter ).

Jusqu’à cet arrêt, il était jugé que le locataire qui renonce au renouvellement se trouve, pour la période postérieure à la date d’expiration du bail, dans la situation d’un occupant sans titre justifiant le paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun (compensatoire et indemnitaire) dont le montant peut excéder la valeur locative (Civ. 3^e, 8 déc. 1982, n° 81-10.515 P ; AJPI 1983. 308, note D. Talon ; 30 sept. 1998, n° 96-22.764, D. 1998. 227 ; AJDI 1998. 1058 , obs. J.-P. Blatter ; RDI 1999. 322, obs. J. Derruppé ; v. aussi l’arrêt de renvoi de l’arrêt de 1998, Paris, 11 oct. 2000, n° 1999/20407, D. 2000. 439 , obs. Y. Rouquet ; AJDI 2001. 515 ; ibid. 516, obs. J. Derruppé ).

À l’occasion de l’arrêt du 5 février 2003 susmentionné, le juge du droit a fait évoluer sa position, estimant que, pour la période comprise entre la fin du bail et l’exercice du droit d’option l’indemnité trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce.

L’arrêt du 16 mars 2023 reprend cette...