Droit de préférence du locataire commercial : pas en cas de vente faite d’autorité de justice

Entré dans notre droit positif depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le droit de préférence du preneur à bail commercial en cas de vente des murs du local loué (C. com., art. L. 145-46-1) n’en finit pas de s’inviter dans les prétoires et de faire couler de l’encre.

La cause est à chercher certes du côté de l’imagination des plaideurs mais aussi, sans doute, dans une rédaction parfois imprécise du texte (en ce sens, v. F. Planckeel, AJDI 2014. 595 ; F. Kendérian, Loyers et copr. 2020. Dossier 20 ; J. Monéger, Loyers et copr. 2020. Repère 8).

Inspiré du droit de préemption du locataire d’un bail d’habitation (L. n° 89-462 du 6 juill. 1989, art. 15-II), le mécanisme mis en place au sein du statut des baux commerciaux s’en distingue toutefois, notamment en ce qu’il a vocation à s’appliquer à n’importe quel moment de la relation contractuelle dès lors que le propriétaire « envisage de vendre » le local loué et que le refus de l’offre n’a, pour le preneur, aucune autre conséquence que de changer de cocontractant.

Notion de « vente envisagée par le propriétaire »

La question du champ d’application du texte est au cœur des préoccupations des plaideurs, et pas seulement au visa de l’alinéa 6 de l’article L. 145-46-1, qui exclut expressément certaines situations (et qui, depuis la loi 3DS du 21 févr. 2022 vise l’hypothèse de la mise en œuvre du droit de préemption urbain, voire de son annulation/déclaration d’illégalité, s’agissant du droit de préférence subsidiaire prévu à l’al. 3 du texte).

Ainsi, dans l’arrêt du 15 février 2023 sous étude, c’est l’exacte portée de la notion de « vente envisagée par le propriétaire » du local loué (al. 1^er du texte) qui faisait débat.

Dans cette affaire, la SCI propriétaire-bailleresse avait été placée en liquidation judiciaire en 2005 et une ordonnance du juge-commissaire de 2016 avait autorisé le liquidateur à vendre les locaux loués à une communauté de communes. L’acte notarié avait été dressé en 2018.

C’est dans ce contexte que, se prévalant d’un bail commercial de 2007 et d’une offre d’achat qu’il avait adressée au liquidateur de la SCI en 2009 (pour un...