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Droit de rétention et liquidation judiciaire : affirmation du report sur le prix de l’immeuble retenu

Le droit de rétention sur un immeuble, qui peut s’exercer par l’entremise d’un tiers, se reporte de plein droit sur le prix en cas de vente de la chose retenue dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire.

par Yannick Blandinle 22 février 2019

Le droit de rétention constitue une garantie extrêmement efficace, en particulier lorsque le débiteur fait l’objet d’une procédure collective. Un arrêt de la chambre commerciale du 30 janvier 2019 en offre une illustration remarquable, qui affirme, outre la possibilité d’exercer la rétention par l’entremise d’un tiers, le report du droit de rétention sur le prix de vente de l’immeuble retenu.

En 2008, un couple avait acquis un immeuble destiné à loger leur fille. Cependant, la vente ayant été annulée en 2011, les juges ont imposé la restitution du prix aux acquéreurs, en sus de dommages et intérêts. Malheureusement, la venderesse a été placée en liquidation judiciaire avant restitution et les acquéreurs ont déclaré leur créance à la procédure, qui a été admise. Dans l’attente du paiement, ils se sont maintenus dans les lieux par l’entremise de leur fille, en dépit de l’opposition du liquidateur qui a finalement sollicité leur expulsion. Si les premiers juges ont fait droit à cette demande, la cour d’appel a retenu que la fille des acquéreurs était occupante de l’immeuble du chef de ses parents, qui pouvaient valablement en conserver l’emprise en vertu d’un droit de rétention. Manifestement dubitatif, le liquidateur s’est pourvu en cassation en avançant principalement deux arguments. D’une part, les rétenteurs auraient perdu leur droit de rétention par le dessaisissement opéré en faveur de leur fille, l’occupation ne pouvant découler d’un mandat faute d’accomplissement d’actes juridiques. D’autre part, le maintien dans les lieux constituerait un obstacle à la saisine du juge-commissaire pour autoriser la vente du bien, ce qui empêcherait le liquidateur d’accomplir sa mission en bloquant la vente de la chose retenue.

Au regard de ces arguments, l’espèce soulevait donc deux interrogations. Le droit de rétention peut-il être exercé par un tiers, pour le compte du rétenteur ? À considérer cette voie ouverte, est-il possible de procéder à la vente de l’immeuble retenu avec report du droit de rétention sur le prix dans le cadre d’une liquidation judiciaire, en dépit du maintien du rétenteur dans les lieux ?

Pour chacune des deux interrogations, la Cour de cassation apporte une réponse positive. Rappelant d’abord les termes dans lesquels l’immeuble était occupé par un tiers « du chef et pour le compte » des rétenteurs, elle en déduit qu’aucun dessaisissement ne s’était produit de sorte que le droit de rétention n’avait pas disparu. Ce faisant, la Cour de cassation rappelle les contours de la détention, notamment lorsqu’elle est exercée corpore alieno. S’attachant ensuite à l’exercice du droit de rétention dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire (C. com., art. L. 642-20-1), la chambre commerciale retient logiquement que le maintien dans les lieux du rétenteur n’empêche pas de demander l’autorisation de vendre le bien au juge-commissaire. Surtout, la Cour de cassation affirme qu’en cas de vente, « le droit de rétention est de plein droit reporté sur le prix », même lorsque le bien retenu est un immeuble.

Rappel des contours de la détention exercée corpore alieno

La détention n’est pas une possession dès lors que le rétenteur ne prétend pas être titulaire d’un droit réel sur la chose et qu’il doit restitution après paiement. Aussi, la caractérisation de la détention n’impose pas d’établir l’existence d’une possession et moins encore d’une possession utile (C. civ., art. 2261). Il n’en reste pas moins que la détention doit être effective puisque « pour retenir, il faut tenir » (L. Aynès et P. Crocq, Droit des sûretés, 12e éd., LGDJ, 2018, p. 257, n° 445). Au fil des espèces, la jurisprudence a délimité les caractères de la détention, notamment concernant les immeubles, qui peuvent assurément constituer l’objet d’un droit de rétention ainsi que le confirme – si besoin en était – cet arrêt de la chambre commerciale (sur la rétention des immeubles, v. M. Bourassin et V. Brémond, Droit des sûretés, 6e éd., Sirey, 2018, p. 541, n° 812). Plus précisément, la Cour de cassation a déjà pu retenir que la détention devait porter sur le bien lui-même et non pas seulement sur la chose qui en permet l’accès, la simple détention des clefs s’avérant insuffisante pour se prévaloir d’un droit de rétention sur l’immeuble (Civ. 1re, 11 mai 2017, n° 15-26.646, D. 2017. 1054 ; RTD civ. 2017. 705, obs. P. Crocq ; JCP 2017. Doctr. 1239, n° 13, obs. P. Simler). Venant en prolongement, l’arrêt du 30 janvier 2019 précise les éléments de nature à établir cette détention de l’immeuble. En sus de la mainmise sur les clefs, qui constitue donc un facteur important mais non suffisant, la chambre commerciale déduit la détention d’autres éléments qui peuvent être matériels, ainsi de la présence des rétenteurs ou de leur préposé au sein de l’immeuble, notamment pour en assurer l’entretien, ou juridiques, tel qu’un contrat d’assurance souscrit par les rétenteurs pour garantir le bien.

Au-delà de ce premier aspect, l’arrêt de la chambre commerciale insiste surtout sur un second point, souvent source de difficultés. Confrontés à la rétention, les débiteurs tentent fréquemment – comme en l’espèce – d’en dénier l’existence en invoquant le dessaisissement volontaire du créancier, ce qui conduit à la perte du droit de rétention (C. civ., art. 2286, al. 2). Cependant, il faut garder en mémoire que toute remise à un tiers du bien retenu ne saurait manifester un dessaisissement volontaire du rétenteur. En effet, la détention peut parfaitement s’opérer corpore alieno, de sorte que le rétenteur, s’il transfert l’emprise matérielle, ne se dessaisit aucunement. L’emprise matérielle sur la chose est simplement exercée par autrui : soit par un tiers convenu – ainsi de la sûreté avec dépossession assortie d’une convention d’entiercement –, soit par un préposé. Voilà exactement ce que rappelle la chambre commerciale dans l’arrêt du 30 janvier 2019. Certes, les rétenteurs avaient transmis l’emprise matérielle de l’immeuble à leur fille, qui en était l’occupante. Cependant, cette occupation intervenait de « leur chef et pour leur compte », dont il découlait que les rétenteurs ne s’étaient en aucun cas « dessaisis de la détention » de l’immeuble et qu’ils demeuraient donc titulaires d’un droit de rétention. Parfaitement classique, cette solution offre néanmoins deux précisions intéressantes. D’abord, la chambre commerciale retient que la rétention pour le compte d’autrui peut être caractérisée même si certaines charges afférentes au bien retenu sont supportées par le préposé, ainsi de taxes d’habitation. Ensuite, il importe peu que les parties aient mal qualifié la convention les liant, l’essentiel étant d’établir que la détention du tiers intervient effectivement du chef et pour le compte du rétenteur. De la sorte, l’arrêt de la chambre commerciale met opportunément en exergue les contours de la détention : question de fait soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond, sa caractérisation résulte d’une accumulation d’éléments, matériels ou juridiques, établissant un pouvoir effectif du rétenteur sur la chose retenue, par lui-même ou par l’entremise d’un tiers.

Une fois la détention de l’immeuble caractérisée, l’espèce confrontait la Cour à une autre difficulté, qui concernait la mise en œuvre du droit de rétention sur l’immeuble dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire.

Affirmation du report du droit de rétention sur le prix de l’immeuble retenu

L’article L. 642-20-1 du code de commerce s’attache à coordonner le droit de rétention existant sur l’un des biens du débiteur avec la nécessaire réalisation de son actif, en cas de liquidation judiciaire. Pour ce faire, il retient la possibilité de vendre le bien retenu tout en consacrant le report du droit de rétention sur le prix. L’arrêt de la chambre commerciale du 30 janvier 2019 offre deux précisions intéressantes quant à cet article, l’une concernant son domaine d’application, l’autre s’attachant à sa mise en œuvre.

En considérant les prévisions de l’article L. 642-20-1, alinéas 1 et 3, applicables en l’espèce, l’arrêt affirme l’application du dispositif à l’ensemble des droits de rétention, qu’ils portent sur un meuble ou un immeuble. Il est vrai que les termes de la loi, qui désignent seulement « la choses retenue » (C. com., art. L. 642-20-1, al. 1er) et « le droit de rétention » (C. com., art. L. 642-20-1, al. 3), inclinaient en ce sens : ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. Cependant, la solution demeurait incertaine dès lors que l’article L. 642-20-1, qui s’attache à la réalisation du gage, pouvait laisser croire que le droit de rétention évoquée par le texte désignait seulement celui portant sur le meuble grevé. C’est d’ailleurs en ce sens que la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’était prononcée au sein d’un arrêt de 2002, considérant que le report du droit de rétention sur le prix était inapplicable à l’immeuble retenu (Civ. 3e, 23 oct. 2002, n° 98-18.109, Bull. civ. III, n° 209 ; D. 2002. 3144, et les obs. ). En rompant avec cette interprétation, l’arrêt rendu par la chambre commerciale opère donc un revirement, plus conforme à la lettre de l’article L. 642-20-1 (issu de l’ord. 2008-1345 du 18 déc. 2008). Si les mots ont un sens, force est de reconnaître que le droit de rétention, tel qu’envisagé par l’article 2286 du code civil, ne se restreint pas aux meubles gagés tant et si bien que, lorsque l’article L. 642-20-1 désigne indistinctement la « chose valablement retenue », il n’y a aucune raison de limiter son application aux meubles grevés. On relèvera que le droit de rétention en sort définitivement renforcé, puisqu’il permet de toujours obtenir un report du droit sur le prix du bien retenu dans le cadre d’une procédure de liquidation, indifféremment de la source du droit de rétention ou de la nature physique de la chose (C. com., art. L. 642-20-1, al. 3). In fine, ce report conduit à un paiement du rétenteur avant tous les autres créanciers, le droit de rétention devenant un « véritable privilège de premier rang » (M. Cabrillac, C. Mouly, S. Cabrillac et P. Pétel, Droit des sûretés, 9e éd., LexisNexis, 2010, p. 467, n° 628), primauté dont la pertinence peut certainement être contestée.

Outre l’application de l’article L. 642-20-1 aux immeubles retenus, l’arrêt de la chambre commerciale en précise utilement la mise en œuvre. Pour mémoire, son premier aliéna impose au liquidateur, à défaut de retrait du gage ou de la chose légitimement retenue, de solliciter auprès du juge-commissaire l’autorisation de procéder à la réalisation, c’est-à-dire à la vente. Assurément, le droit de rétention ne fait pas obstacle à cette vente dès lors qu’il « est de plein droit reporté sur le prix », ainsi que le rappel la chambre commerciale. Cependant, à quel moment le rétenteur doit-il se dessaisir de la chose ? Plus précisément, ce dessaisissement constitue-t-il un préalable à la saisine du juge-commissaire pour que soit autorisée la vente ? À cette interrogation, la chambre commerciale répond logiquement par la négative. Le dessaisissement ne s’impose que pour la réalisation de la vente par le liquidateur, une fois l’autorisation obtenue. Aussi, en amont, le rétenteur peut valablement conserver la chose. Et, bien évidemment, cet état de fait n’empêche en rien le liquidateur de saisir le juge-commissaire pour obtenir l’autorisation de vendre le bien retenu.

 

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