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Droit réel de jouissance spéciale et perpétuité : une nouvelle étape ?

Un droit réel sui generis attaché à un lot de copropriété établi pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires est perpétuel.

par Nicolas Kilgusle 19 juin 2018

Les faits de l’espèce méritent assurément d’être explicités. Une SCI (l’Aigle Blanc) a acquis divers lots, dont un à usage de piscine. Or une convention valant additif au règlement de copropriété prévoyait que les propriétaires de ce lot s’engageaient à assumer les frais de fonctionnement de la piscine et à autoriser son accès gratuit aux autres copropriétaires, au moins pendant la durée des vacances scolaires.

Désireuse d’échapper à cette obligation, la SCI a fait valoir en justice l’expiration des effets de la convention. Ses demandes ayant été rejetées, elle s’est pourvue en cassation, faisant notamment valoir la prohibition des engagements perpétuels. La problématique des conditions d’existence des droits réels de jouissance spéciale a donc été posée.

Le contexte doit être rappelé. L’arrêt Maison de poésie (Civ. 3e, 31 oct. 2012, n° 11-16.304, Dalloz actualité, 21 nov. 2012, obs. M. Kebir ; D. 2013. 53, obs. A. Tadros , note L. d’Avout et B. Mallet-Bricout ; ibid. 2123, obs. B. Mallet-Bricout et N. Reboul-Maupin ; AJDI 2013. 540 , obs. F. Cohet-Cordey ; RDI 2013. 80, obs. J.-L. Bergel ; RTD civ. 2013. 141, obs. W. Dross ) avait fait couler beaucoup d’encre. Il a (r)ouvert le vaste débat de l’existence d’un numerus clausus des droits réels et, surtout, celui de la possibilité d’envisager un droit réel de jouissance spéciale qui soit perpétuel. Sur ce dernier point, la Cour de cassation demeurait toutefois silencieuse et d’aucuns avaient pu soutenir qu’elle admettait la possibilité d’un droit réel sui generis perpétuel. La solution a été largement critiquée, car il s’agissait d’un droit d’usage spécial au profit d’une personne morale (une fondation). En établissant un parallèle avec l’usufruit et le droit d’usage et d’habitation, il était soutenu que, à l’égard d’une personne morale, la prérogative devait s’éteindre au bout de trente ans sans quoi le droit de propriété serait mis en péril.

Après un renvoi, également frappé par un pourvoi en cassation, la Cour a de nouveau été saisie de la question, à l’occasion d’un arrêt dit Maison de la poésie 2 (Civ. 3e, 8 sept. 2016, n° 14-26.953, D. 2017. 134 , note L. d’Avout et B. Mallet-Bricout ; ibid. 2016. 2237, chron. A.-L. Méano, V. Georget et A.-L. Collomp ; ibid. 2017. 375, obs. M. Mekki ; ibid. 1789, obs. L. Neyret et N. Reboul-Maupin ; RDI 2016. 598, obs. J.-L. Bergel ; RTD civ. 2016. 894, obs. W. Dross ; Defrénois 2016. 1119, note H. Périnet-Marquet ; JCP 2016. 1692, note S. Milleville ; ibid. 2021, note J. Laurent ; ibid. 2054, obs. H. Périnet-Marquet ; JCP N 14 oct. 2016, p. 27, note J. Dubarry et V. Streiff ; LPA 4 nov. 2016, p. 11, note J.-F. Barbieri).

Elle a énoncé qu’« attendu qu’ayant relevé que les parties avaient entendu instituer, par l’acte de vente […], un droit réel distinct du droit d’usage et d’habitation régi par le code civil, la cour d’appel, qui a constaté que ce droit avait été concédé pour la durée de la Fondation, et non à perpétuité, en a exactement déduit […] que ce droit, qui n’était pas régi par les dispositions des articles 619 et 625 du code civil, n’était pas expiré et qu’aucune disposition légale ne prévoyait qu’il soit limité à une durée de trente ans ».

De nombreux auteurs ont remarqué que la position de la Cour de cassation était critiquable au regard des faits de l’espèce. Certes, elle a précisé que le droit n’avait pas été concédé à perpétuité. Néanmoins, elle a admis un droit concédé pour la durée d’une fondation. Or une fondation est limitée statutairement à une durée de quatre-vingt-dix-neuf ans sous réserve d’une prorogation. Sous réserve que ses membres n’oublient pas de voter la prorogation siècle après siècle, sa durée peut être potentiellement illimitée. Ainsi en sera-t-il également alors de son droit de jouissance.

D’aucuns en concluaient « qu’en soulignant que le droit réel en cause était temporaire, la Cour de cassation [n’aurait] souhaité que répondre à l’antienne d’un pourvoi critiquant sa perpétuité, en disant simplement qu’en l’espèce, le droit réel n’était de toute façon pas perpétuel, mais sans nullement prendre parti sur le point de savoir s’il était ou non nécessaire qu’il le fût » (W. Dross, obs. préc.).

Il est certain que l’arrêt du 7 juin 2018 va soulever davantage de questions qu’il n’en résout. Il énonce en effet « qu’est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot ». Puis, il approuve la cour d’appel d’avoir retenu « que les droits litigieux, qui avaient été établis en faveur des autres lots de copropriété et constituaient une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires, étaient des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété et que les parties avaient ainsi exprimé leur volonté de créer des droits et obligations attachés aux lots des copropriétaires » et « qu’il en résulte que ces droits sont perpétuels ». La décision est marquée d’une volonté de diffusion maximale, d’une part, puisqu’il s’agit d’un motif de pur droit substitué par la Cour de cassation et, d’autre part, en raison d’une classification « P+B+R+I ».

Sans prétendre à l’exhaustivité, deux remarques peuvent être formulées.

En premier lieu, s’agissant de son fondement, l’arrêt commenté confirme ce qu’affirmaient déjà les arrêts Maison de la poésie 1 et 2, soit que le droit réel de jouissance spéciale trouve sa source dans la seule volonté des parties, ici le règlement de copropriété et la convention valant additif, et non dans les textes du code civil relatifs aux démembrements de propriété. Il ne s’agit pas d’appliquer le droit applicable à l’usufruit ou à l’usage et l’habitation. Celui-ci avait été visé par le moyen du pourvoi (C. civ., art. 619 et 625).

En second lieu, la Cour de cassation admet explicitement que le droit réel sui generis puisse être perpétuel. Deux lectures peuvent toutefois être faites.

Il est possible de soutenir que la jurisprudence a entendu mettre un terme aux débats précités. Elle admettrait désormais un droit réel sui generis sans limitation de durée. D’aucuns regretteront toutefois que, dans les hypothèses où le droit réel confère à son bénéficiaire des prérogatives étendues, le propriétaire serait privé, de manière perpétuelle, de la plupart des utilités de la chose. Comme le remarquaient déjà les Romains, à propos de l’usufruit, il ne faudrait pas que la propriété devienne inutile (Dig. 7, 1, 3, 2).

Une seconde lecture est néanmoins envisageable. Les faits de l’espèce différaient en effet par rapport aux arrêts Maison de la poésie 1 et 2. Ces derniers visaient un droit réel sui generis au profit d’une personne. Ici, comme le remarque la Cour de cassation, il est question d’« une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires ». C’est donc un rapport « fonds/fonds » qui est mis en œuvre et non un rapport « fonds/personne ». Or, lorsque ce sont des fonds qui sont en cause, la question de la durée du droit est bien moins névralgique que dans le cadre d’un usufruit (ou d’un droit d’usage et d’habitation). En matière de servitudes, la perpétuité est le principe (v. Rép. civ.,  Servitudes, par J. Djoudi, n° 31).

Il pourrait dès lors être soutenu que l’arrêt du 7 juin 2018 ne doit pas se comprendre comme une précision par rapport aux arrêts Maison de la poésie 1 et 2. Il faudrait l’appréhender comme évoquant une hypothèse différente et particulière. Lorsque le droit réel de jouissance spéciale met des obligations à la charge d’une personne (de même, dans le code civil, de l’usufruit et du droit d’usage et d’habitation), la question de la perpétuité ne serait pas résolue et il conviendrait toujours de se référer aux arrêts du 31 octobre 2012 et du 8 septembre 2016. En revanche, s’il est question d’une charge imposée à un fonds en faveur d’un autre fonds, le problème de la perpétuité pourrait être exclu, comme en matière de servitudes. Cette dernière référence est d’autant plus inévitable lorsqu’on compare la formule ici retenue par la Cour de cassation (« une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires ») et celle de l’article 637 du code civil, lequel définit la servitude comme « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». L’intérêt du droit réel sui generis réside alors dans le fait que la charge considérée peut consister en une obligation positive (sur ce débat en matière de servitudes, v. not. J. Djoudi, préc., nos 737 s.).

 

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