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Article
Encadrement des loyers à Paris : l’homogénéité des secteurs géographiques en question
Encadrement des loyers à Paris : l’homogénéité des secteurs géographiques en question
Le juge de l’excès de pouvoir, saisi d’un recours dirigé contre l’arrêté fixant les loyers de référence, ne censure l’appréciation portée par le représentant de l’État pour déterminer les secteurs géographiques qu’en cas d’erreur manifeste. Les seuls écarts entre les loyers de référence déterminés entre différentes catégories de logements, notamment eu égard à la période de construction de l’immeuble, au sein d’un même secteur ne sauraient renseigner sur la dispersion des loyers pratiqués pour des biens similaires au sein de ces secteurs pour apprécier le caractère homogène de ces derniers.
par Camille Dreveau, Maître de conférences, Université de Toursle 28 novembre 2024
L’actuel dispositif d’encadrement des loyers résulte de l’article 140 de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi ELAN » du 23 novembre 2018.
Expérimental, il ne s’applique qu’à l’initiative des collectivités éligibles qui doivent en faire la demande. Un décret détermine alors le périmètre du territoire sur lequel il s’applique. Puis, chaque année, le préfet du territoire concerné adopte un arrêté fixant les loyers de référence pour chaque secteur géographique et catégorie de logements donnés.
L’encadrement des loyers sur le territoire de la ville de Paris
À Paris, ce dispositif a été instauré sur l’intégralité du territoire de la ville par le décret n° 2009-315 du 12 avril 2019 (au sujet duquel, v. AJDI 2019. 328, obs. Y. Rouquet 
). Le premier arrêté fixant les loyers de référence du 28 mai 2019 (Arr. n° 2019-05 du 28 mai 2019) a rendu ce dispositif applicable pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er juillet 2019 (v. Y. Rouquet, AJDI 2019. 494 ). Cet arrêté liste quatorze secteurs géographiques qui regroupent ensemble 80 quartiers. Les arrêtés annuels qui ont suivi actualisent les données chiffrées en reprenant ces critères (en dernier lieu, v. Arr. IDF-2024-05-28-00001 du 28 mai 2024, Dalloz actualité, 14 juin 2024, obs. Y. Rouquet).
L’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne a estimé que ce dispositif concernait environ 38 000 logements lors de son entrée en vigueur, puis 136 000 en 2022.
Les recours contre la réglementation applicable à Paris
Plusieurs recours ont été engagés de la part d’associations de propriétaires pour obtenir l’annulation tant du décret du 12 avril 2019 (CE 10 mai 2022, n° 431495, Lebon ; AJDA 2022. 952 ; AJDI 2023. 39 , obs. N. Damas ; RDI 2022. 320, étude F. Roussel ; AJCT 2022. 521, obs. A. Alaimo ; ibid. 2023. 344, étude A. Alaimo ), que des arrêtés préfectoraux, dont celui du 28 mai 2019 (A. Pando, Encadrement des loyers : le bras de fer se poursuit, LPA 28 août 2019, p. 4) en se fondant sur des motifs divers de légalité externe et interne. C’est sur un aspect très technique de la mise en œuvre du dispositif que le Conseil d’État s’est prononcé dans l’arrêt du 18...
