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Encadrement ELAN : le tribunal judiciaire de Paris initie le mouvement

Le loyer d’un bail d‘habitation meublé soumis à l’encadrement « expérimental » mis en place par la loi ELAN ne peut être supérieur au loyer de référence majoré en l’absence de mention afférente à l’application d’un complément de loyer.

par Pierre de Platerle 25 janvier 2021

Si les juridictions administratives ont mis fin à la réglementation ALUR portant sur l’encadrement des loyers en zones tendues, la loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) du 23 novembre 2018 a instauré un mécanisme expérimental, d’une durée de cinq années, ouvert aux collectivités désireuses de l’adopter.

C’est précisément à ce sujet que le désormais tribunal judiciaire de Paris s’est prononcé, au détour d’une décision rendue au fond – en cinq mois ! – qui permet d’apprécier les contours de la réglementation, s’agissant tout particulièrement d’un bail dont le loyer avait été fixé au-delà du plafond que constitue le loyer de référence majoré.

Aux termes du jugement rapporté, une société civile immobilière avait consenti à bail meublé un logement d’habitation à un locataire. Conclu le 30 août 2019, ce bail était soumis au « nouvel » encadrement parisien, en vigueur au 1er juillet 2019 et régi par le décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 et l’arrêté préfectoral n° 2019-5 du 28 mai 2019, fixant les loyers de référence pour la ville de Paris.

Reprochant au bailleur d’avoir fixé un loyer hors encadrement, et formulant un certain nombre de griefs relatifs à l’état du logement et à l’absence de transmission des diagnostics techniques, le locataire a assigné son bailleur devant le tribunal judiciaire de Paris en juin 2020. S’agissant précisément des contestations relatives au montant du loyer, le juge parisien a confirmé que le bail était non conforme et a condamné le bailleur à restituer le trop versé par le locataire, déduction faite des loyers restés impayés. En outre, le bailleur s’est vu infliger une amende préfectorale, conformément au décret n° 2019-437 du 13 mai 2019, pour non-conformité du contrat de bail au regard de l’article 140, VII, de la loi ELAN (sur ce point, v. Y. Rouquet, Bail d’habitation : encadrement des loyers et recouvrement des amendes administratives, Dalloz actualité, 20 mai 2019).

Au-delà des griefs formulés par le locataire à l’encontre de son bailleur tenant à l’état du logement et au préjudice subi du fait de l’absence de transmission des diagnostics, que ce dernier a été condamné à communiquer au locataire sous astreinte par jour de retard (s’agissant des diagnostics amiante et plomb) alors même qu’il avait quitté les lieux, c’est la contestation du montant du loyer au regard de l’encadrement préfectoral qui en fait une décision notable. Cette contestation est intervenue à deux niveaux : sur la base du droit commun de la loi du 6 juillet 1989, applicable à toutes les locations du secteur privé et sur la base du droit spécial de l’encadrement préfectoral.

Contestation du montant du loyer fondée sur le droit commun de la loi du 6 juillet 1989

Deux arguments étaient opposés par le locataire : la qualification de logement meublé d’une part, la surface et la consistance du bien, d’autre part.

Loué en qualité de logement meublé, celui-ci devait remplir les critères posés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Cette norme n’est pas dédiée à la fixation du loyer soumis à encadrement préfectoral, pour distinguer le logement loué vide du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 des logements loués meublés, des titres 1er bis et 1er ter, ce dernier étant consacré au bail mobilité. Il convient de rappeler que la liste décrétale est particulièrement précise, prévoyant, par exemple, la fourniture d’une couette, d’ustensiles de cuisine et de vaisselle. Le tribunal adopte sur ce point une position relativement modérée, constatant, d’une part, que le bailleur avait remis, dans les jours de la demande du locataire « une ménagère de couverts, deux assiettes, six verres à eau » et précisant, d’autre part, que, si des éléments manquaient à l’inventaire – parmi lesquels des ustensiles et du matériel d’entretien ménager – l’absence de nouvelle réclamation du locataire permettait de considérer que les dispositions du décret étaient respectées. Cette position nous permet dès lors de relever que certaines juridictions n’appréhendent pas la liste fixée par décret comme étant impérative, appréciant également si les meubles présents dans le logement suffisent au locataire pour lui permettre d’« y vivre de manière courante » (Toulouse, 3e ch., 2 sept. 2020, n° 19/04120). Néanmoins, s’agissant d’un critère de détermination du loyer soumis à encadrement préfectoral, il n’est pas exclu que les juridictions l’apprécient plus restrictivement dans ce cadre.

Le loyer du bail devait donc être fixé sur la base d’un logement meublé.

Dans le même temps, le locataire contestait à la fois la consistance des locaux et leur surface.

S’agissant du second aspect (surface des locaux), des éléments semblaient effectivement poser problème. Au terme de la décision rapportée, non seulement le bail conclu faisait état d’une superficie de 26 m², alors que le bail antérieur faisait état d’un logement de 30 m² pour les mêmes locaux mais, en outre, il apparaissait qu’aucun relevé de surface – pourtant imposé par la réglementation – n’était annexé, de sorte que le diagnostic établi par le locataire – pour 28,22 m² – était retenu par la juridiction. Le coût de son établissement était par ailleurs imputé au bailleur au titre des frais irrépétibles.

S’agissant de la consistance du logement, le locataire considérait qu’il s’agissait bien d’un deux pièces constitué d’une pièce à vivre et d’une chambre. De manière pour le moins surprenante, le bailleur prétendait qu’au contraire, il s’agissait d’un simple studio comprenant un coin chambre. L’on comprend toutefois immédiatement le but poursuivi par le bailleur, le loyer de référence majoré d’un logement ne comptant qu’une seule pièce étant supérieur à celui du logement comptant deux pièces.

Conformément aux stipulations du bail, le tribunal donna raison au locataire, relevant en outre que chacune des pièces disposait d’une fenêtre et que le plan des locaux issu du règlement de copropriété ne reflétait pas la consistance des lieux loués, le logement résultant de l’assemblage de deux lots distincts.

Ainsi, le logement était un deux pièces meublé, dont le loyer de référence majoré s’établissait à 37,80 €/m² pour 28,22 m², soit 1 066,72 € mensuels en lieu et place d’un loyer contractuel de 1 430 € par mois. Indéniablement, le loyer contractuel était bien supérieur au loyer de référence majoré. En conséquence, le bailleur devait justifier de l’application d’un complément de loyer pour échapper à la contestation initiée par son locataire.

Contestation du montant du loyer fondée sur les règles spécifiques de l’encadrement préfectoral

La juridiction ayant constaté que le loyer appliqué était supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à Paris, il importait pour le bailleur de prouver que son bien était susceptible de se voir appliquer un complément de loyer, défini à l’article 140-III, B, de la loi ELAN. C’est ainsi que le bailleur a souhaité convaincre le tribunal que le « logement présentait des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant […] ».

À juste titre, la juridiction balaie l’argumentation du bailleur, aucune mention afférente au complément de loyer n’étant inscrite au bail. En effet, l’article 140-III, B, de la loi ELAN est clair : celui qui entend imputer un complément de loyer doit le préciser au bail, tout en déterminant les caractéristiques du logement de nature à en justifier le montant. Le complément de loyer n’est jamais implicite. En conséquence, la question n’était pas celle de l’appréhension du complément de loyer – dont la définition actuelle serait celle instaurée par la loi ALUR (N. Damas, La loi ELAN et les baux d’habitation, AJDI 2019. 26 ) – mais celle du respect du loyer de référence majoré, sans autre mention au bail, relevant enfin qu’un complément de loyer ne peut être appelé que sur la base du loyer de référence majoré et en aucun cas sur celle du seul loyer de référence ou de référence minoré.

En pratique, ce sont donc deux actions qui coexistent, s’agissant comme en l’espèce de la fixation du loyer initial d’un bail. D’une part, la question est celle du respect du plafond du loyer de référence majoré. Ainsi, la commission départementale de conciliation pourra être saisie de manière facultative avant toute action devant la juridiction. D’autre part, si la contestation porte sur un complément de loyer inséré au bail, la commission départementale de conciliation devient un préalable à toute action juridictionnelle. Ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Si cette décision est susceptible d’ouvrir la voie à de nombreux litiges, elle n’est cependant pas la première à avoir été rendue en la matière, s’agissant particulièrement de l’encadrement parisien mis en œuvre par la loi ALUR, lequel a donné lieu à un contentieux complexe, dans le contexte de l’annulation des arrêtés préfectoraux parisien et lillois (N. Damas, Validation des arrêtés fixant les loyers de référence à Paris, AJDI 2020. 216  ; Confirmation de l’annulation des arrêtés d’encadrement des loyers, AJDI 2019. 214  ; Loyers et copr. n° 7-8. Alerte 44, J. Monéger ; Y. Rouquet, Quand l’encadrement préfectoral des loyers parisiens se conjugue au présent et au passé…, Dalloz actualité, 13 juin 2019 ; s’agissant précisément d’une décision de justice relative à la fixation d‘un complément de loyer dans sa version loi ALUR , v. Paris, 4e ch. 27 nov. 2018, n° 16/25873, Loyers et copr. 2019, n° 26, obs. Vial-Pedroletti).

Mais qu’en est-il à ce jour du respect par les bailleurs de la réglementation parisienne ?

Au regard d’une étude publiée en janvier 2020 sur la base de 1 000 annonces, la CLCV constatait que 56 % d’entre elles étaient conformes à l’encadrement préfectoral, l’association relevant néanmoins de franches disparités entre les annonces d’agences et celles émanant de particuliers (respectivement 70 % et 48 % d’annonces conformes). Mais, également, une non-conformité plus importante des annonces de logements meublés (51 %) et de studios (52 %). Selon Meilleursagents.com, qui a procédé à l’étude de 5 500 annonces parisiennes de logements vides publiées par des agences immobilières entre le 1er juillet 2019 et le 15 juin 2020, 53 % d’entre elles seraient non conformes. Ce taux s’élève à 79 % s’agissant d’annonces de logements vides dont la surface est inférieure à 20 m².

En tout état de cause, l’encadrement ELAN devra désormais s’entendre au pluriel, pour ne plus exclusivement se limiter à la ville de Paris. S’il est d’ores et déjà applicable dans les villes de Lille, Hellemmes et Lomme à tout bail conclu depuis le 1er mars 2020 (décr. n° 2020-41, 22 janv. 2020, JO 24 janv. 2020 et arr. du 30 janv. 2020), de nombreuses collectivités ont manifesté leur intérêt pour adopter le mécanisme dans les deux années de la publication de la loi ELAN, conformément à son article 140-I. Dans les faits, des villes comme Grenoble, Lyon, Bordeaux, Montpellier et des villes dépendant du Grand Paris ont souhaité y souscrire, par l’intermédiaire de huit établissements publics de coopération intercommunale (EPCI).

Conseils pratiques

Bailleurs, il vous faut préciser dans le contrat de location à la fois le loyer de référence et le loyer de référence majoré. À cette fin, il est possible de consulter les simulateurs de loyers, à l’instar de ceux en place pour la ville de Paris et de Lille. En cas d’application d’un complément de loyer, il est indispensable de l’insérer à l’acte et d’en justifier le montant sur la base d’une analyse in concreto du logement, relevant qu’il ne peut s’imputer que sur la base d’un loyer de référence majoré.

Locataires, il conviendra de prêter attention aux délais de prescription qui contraignent toute action en contestation de loyer, laquelle s’avère particulièrement courte en matière de complément de loyer. Enfin, l’on relèvera que les amendes prononcées par le préfet et la demande du locataire en diminution du loyer présentent un caractère cumulatif. Ce levier pourrait à lui seul permettre de convaincre les bailleurs de se mettre en conformité, sans que les locataires aient à faire judiciairement valoir leurs prétentions (J. Lafond, Réglementation des loyers d’habitation par arrêté préfectoral : Paris ouvre le bal…, JCP N n° 30-34, 26 juill. 2019, act. 667).

 

Commentaires

Cette synthèse bien complète, et qui prend soin à juste titre de distinguer droit commun loi de 1989 et régime spécial de l'art. 140 de la loi ELAN nous donne l'occasion de souligner ce qui peut être un "trou dans la raquette" de la réglementation punitive analysée : s'il est certain que le complément de loyer doit figurer explicitement dans un bail qui adopte déjà licitement un loyer de référence encadré et majoré, qu'en serait-il de l'hypothèse où le locataire se trouverait prescrit (du fait du court délai pour agir en conciliation, ou pour saisir le tribunal judiciaire) et que cependant il serait manifeste que le prix contractuel n'est pas régulier parce qu'aucun des critères justifiant le supplément n'est présent dans l'espèce ? Parviendra-t'on à une jurisprudence audacieuse retenant que la clause du complément de loyer est réputée non écrite, car il ne suffit pas qu'elle existe, encore faut-il qu'elle soit valablement adoptée (parallélisme avec les baux commerciaux) ? D'autre part, la déchéance résultant de l'écoulement du délai de 3 mois pour agir est-elle d'ordre public, alors qu'elle est prévue par la loi ELAN et non par le loi de 1989 qui est seule assortie d'un ordre public intégral ?

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