Ensembles immobiliers et statut de la copropriété

L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, a modifié le champ d’application de ce dernier afin de le recentrer autour de la notion d’habitation. Jusqu’alors, la loi de 1965 régissait obligatoirement « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes » (art. 1^er). Il pouvait s’agir d’une copropriété verticale, divisant un immeuble par étages ou par appartements, ou d’une copropriété horizontale, en présence de constructions dont le sol d’assiette est la propriété indivise de tous les copropriétaires. À défaut de convention contraire, la loi de 1965 était également applicable, de manière facultative, « aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs » (ibid.).

L’ordonnance, dont l’entrée en vigueur est prévue au 1^er juin 2020, soumet seulement les immeubles bâtis ou groupes d’immeubles bâtis à destination d’habitation au régime de la copropriété de manière impérative. La pratique a, en effet, révélé son inadaptation aux immeubles à usage exclusif de bureaux ou de commerces. Ces derniers pourront désormais déroger expressément au régime de la copropriété en mettant en place, par convention, une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs. Rien ne change concernant les ensembles immobiliers, lesquels restent soumis au régime de la copropriété à titre facultatif.

Contrairement au groupe d’immeuble bâti, l’ensemble immobilier est caractérisé par l’hétérogénéité de la structure foncière : le sol est entièrement indivis dans le premier cas, tandis qu’il est pour partie indivis et pour partie approprié privativement dans le second (Civ. 3^e, 11 févr. 2009, n° 08-10.109, D. 2009. 732, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2010. 112, obs. P. Capoulade et C. Atias ; AJDI 2009. 632 , obs. D. Tomasin : reconnaissance d’un ensemble immobilier du fait de l’hétérogénéité du sol et de l’existence d’un élément fédérateur, une impasse commune).

L’arrêt rapporté rendu par la troisième chambre civile le 26 mars 2020 permet de préciser la notion d’ensemble immobilier.

En l’espèce, deux sociétés sont propriétaires de fonds contigus sur lesquels sont construits deux groupes d’immeubles dont les garages souterrains respectifs sont desservis par une rampe d’accès commune. Un litige survient lorsque l’un des deux propriétaires assigne l’autre afin qu’il lui soit fait interdiction de traverser ses parcelles. Le défendeur demande alors reconventionnellement que soit reconnu la soumission de l’ensemble immobilier constitué des immeubles édifiés sur les deux fonds au statut de la copropriété, ce qui lui permettrait d’utiliser la rampe litigieuse, partie commune.

Tout l’enjeu était dès lors de déterminer si la qualification d’ensemble immobilier, au sens de la loi de 1965, était ou non applicable en l’espèce. À défaut de convention contraire créant une organisation différente, ce dernier aurait en effet nécessairement été soumis au régime de la copropriété (Civ. 3^e, 4 nov. 1993, n° 91-21.257, D. 1994. 129 , obs. C. Atias ; RDI 1994. 92, obs. P. Capoulade et C. Giverdon ).

La demande reconventionnelle étant accueillie par la cour d’appel, le demandeur initial forme un pourvoi en cassation : la cour d’appel aurait violé l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 en appliquant le statut de la copropriété en raison de la seule présence d’une rampe d’accès permettant l’accès aux sous-sols respectifs des deux sociétés sans avoir constaté l’existence de terrains et de services communs partagés par les deux ensembles immobiliers. Une telle analyse est retenue par la Cour de cassation, laquelle casse l’arrêt des juges du fond au visa de l’article précité.

Il résulte en effet expressément de cet article 1^er que la qualification d’ensemble immobilier suppose l’existence de terrains, d’aménagements et de services communs, ce qui ne saurait résulter uniquement de la présence d’une rampe d’accès aux sous-sols de deux bâtiments privatifs.

Une telle situation ressemble davantage à une servitude, laquelle est définie comme « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire » (C. civ., art. 637). La rampe d’accès aux sous-sols est en effet située sur la propriété privative d’une seule des sociétés. Le fait que l’autre société puisse l’utiliser pourrait ainsi être vue comme une servitude de passage permettant au propriétaire du fonds dominant d’accéder à une utilité du fonds servant (servitude positive). S’il existe bien en l’espèce deux fonds appartenant à deux propriétaires différents, encore faudrait-il, toutefois, qu’une convention ait établie la création d’une telle servitude. Cette dernière ne correspond en effet à aucun des cas de servitude légale et ne saurait être acquise par prescription, ce mode d’établissement étant réservé aux servitudes continues et apparentes (C. civ., art. 690).