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Étendue de la réparation de l’erreur du diagnostiqueur dans l’appréciation de la qualité énergétique du bien

Le préjudice subi par les acquéreurs du fait d’une erreur du diagnostiqueur dans l’appréciation de la qualité énergétique du bien ne consiste pas dans le coût de l’isolation, mais bien dans la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.

par Maxime Ghiglinole 6 janvier 2020

Depuis son introduction dans notre droit, le dossier de diagnostic technique (DDT) est devenu un élément support de toute vente immobilière. En effet, l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, introduit par l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, a prévu qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, ce dossier de diagnostic doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Cette même disposition énumère les différents éléments devant être intégrés au sein du DDT. Outre le constat de risque d’exposition au plomb, l’état parasitaire ou encore le diagnostic amiante, le DDT comprend un diagnostic de performance énergétique (DPE).

Au terme de l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique DPE indique la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bien vendu. Cette analyse permet une classification de ce bien en fonction de valeurs de référence. Ce diagnostic a donc pour objectif d’informer les futurs acquéreurs afin qu’ils puissent évaluer la performance énergétique du bien qu’ils désirent acquérir. En ce sens, le DPE permet aux acquéreurs d’écarter les logements trop énergivores. Pourtant, malgré son importance, la remise d’un DPE erroné n’a qu’une incidence limitée sur la vente. Sur ce point, l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation précise in fine que « l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative ». Cette disposition n’a d’ailleurs pas été modifiée par la loi ELAN.

Ainsi, il est apparu que la portée des différentes informations contenues au sein du DDT n’est pas équivalente. Certaines d’entre elles révèlent de véritables qualités essentielles du bien que le diagnostiqueur devra, au besoin, garantir. D’autres n’informent que sur des qualités accessoires dont l’absence n’emportera qu’une réparation limitée.

En l’espèce, à la suite de la vente portant sur une maison d’habitation, les acquéreurs ont sollicité judiciairement la réalisation d’une expertise sur la performance énergétique de ce bien. Cette expertise a mis en évidence que le DPE fourni aux acquéreurs préalablement à la vente était erroné. Ces derniers ont donc assigné les vendeurs et le diagnostiqueur ainsi que leurs assureurs respectifs en résolution de la vente sur le fondement des vices cachés. Ils ont également sollicité l’octroi de diverses sommes en indemnisation de leurs préjudices.

Par arrêt du 12 juin 2018, les juges d’appel ont rejeté la demande de résolution de la vente et ont limité l’indemnisation des acquéreurs à la seule perte de chance de...

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