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Exclusion de la condition d’immatriculation au RCS en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux

Lorsque les parties ont déclaré se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux, sauf à dénaturer les termes de leur convention, le bailleur ne peut se réclamer de l’absence d’immatriculation au RCS du preneur pour se soustraire à son obligation de payer une indemnité d’éviction.

par Maxime Ghiglinole 29 juillet 2020

Au terme de l’article L. 45-1 du code de commerce, l’application du statut des baux commerciaux est soumise à la réunion de quatre conditions cumulatives : un bail, un immeuble ou un local, l’exploitation d’un fonds de commerce et l’immatriculation du preneur du RCS.

La condition d’immatriculation du preneur est strictement appliquée par la Cour de cassation, affirmant même que, quand bien même le défaut d’immatriculation est dû à une erreur du greffe, le preneur ne peut revendiquer son droit au renouvellement (Civ. 3e, 12 juill. 2000, n° 99-10.455, D. 2000. 415 , obs. Y. Rouquet ; AJDI 2000. 819 , obs. J.-P. Blatter ; RDI 2000. 612, obs. J. Derruppé ). Au demeurant, le preneur n’a pas à être immatriculé à chaque instant du bail. Il lui suffit de l’être lorsque la mise en œuvre des dispositions du statut est sollicitée. C’est le cas lors d’une demande de renouvellement du bail (v. par ex. Civ. 3e, 10 juill. 2002, n° 00-20.909, Bull. civ. III, n° 160  D. 2002. 2806 , obs. Y. Rouquet ) ou lorsque le preneur revendique le statut des baux commerciaux par une demande de requalification (Civ. 3e, 22 janv. 2014, n° 12-26.179, Bull. civ. III, n° 3 ; D. 2014. 271, obs. Y. Rouquet ; ibid. 1659, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; AJDI 2014. 778 , obs. J.-P. Blatter ; RTD com. 2014. 311, chron. F. Kendérian  ; Administrer mars 2014, p. 28, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2014, n° 80, obs. E. Chavance).

Toutefois, la Cour de cassation a été interrogée sur la nécessité de remplir cette condition en cas de soumission volontaire des parties au statut des baux commerciaux. En d’autres termes, la condition d’immatriculation est-elle évincée lorsque les parties ont décidé de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux ?

Dans cette affaire, un couple a donné à bail une villa meublée à une société d’exploitation hôtelière consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans le même ensemble immobilier avec mise à disposition de services ou prestations para-hôtelière à la clientèle en 2008. Les bailleurs ont alors consenti, pour une durée de neuf ans, un bail qu’ils ont volontairement soumis au statut des baux commerciaux. En effet, au sein du bail était rédigée une clause selon laquelle les parties déclaraient expressément leur intention de se soumettre au statut des baux commerciaux,...

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