Exclusion du droit de préemption du locataire commerçant en cas de vente sur saisie immobilière

Par l’arrêt commenté, la Cour de cassation décide que le droit de préemption du preneur à bail commercial ne peut s’exercer qu’en cas de vente volontaire, non en cas de vente forcée sur adjudication.

En l’occurrence, le local loué avait été vendu sur les poursuites d’un créancier du bailleur. Le locataire avait déclaré aussitôt exercer son droit de préemption sur le local adjugé. Mais, peu après, la commune dont dépendait le local loué avait, elle aussi, déclaré exercer son droit de préemption urbain prévu aux articles L. 210-1 et suivants du code de l’urbanisme.

Le locataire avait engagé la procédure pour faire juger que son droit de préemption, exercé avant celui de la commune, devait primer. Ses demandes furent rejetées, tant par les juges du fond que par la Cour de cassation, car le droit de préemption du locataire commerçant ne s’applique pas en cas de vente sur saisie immobilière (à la différence du droit de préemption urbain des communes).

Droit de préemption du locataire

L’article L. 145-46-1 du code de commerce, créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, accorde un droit de préemption (ou « droit de préférence », les deux termes étant synonymes) aux locataires commerçants ou artisans, en cas de vente des locaux loués.

Il est prévu que le propriétaire qui « envisage de vendre » le local, doit en informer le locataire, que la notification vaut offre de vente au prix et conditions indiqués, la vente devant ensuite être réalisée dans les délais et conditions détaillés par le texte.

Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce exclut toutefois ce droit de préemption dans un certain nombre de cas.

Ventes exclues du droit de préemption

Le texte précise que le droit de préemption n’est pas applicable en cas « de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial » (ce qui vise les centres commerciaux), « de cession unique de...