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Article
Exclusion du droit de préemption du locataire commercial : notion de « cession globale »
Exclusion du droit de préemption du locataire commercial : notion de « cession globale »
Le droit de préférence accordé au locataire par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, en cas de vente de l’immeuble loué, n’est pas applicable en cas de cession globale d’un immeuble comprenant un seul local commercial, même si les locaux non loués sont secondaires.
par Jehan-Denis Barbier et Séverine Valade, Avocats à la Cour, Barbier Associésle 1 juillet 2025
Droit de préemption ou droit de préférence du locataire
L’article L. 145-46-1 du code de commerce, créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, accorde au locataire d’un local commercial ou artisanal un droit de préférence (ou de « préemption », les deux termes étant synonymes) lorsque le bailleur vend le local loué.
Ce droit de préférence ne concerne toutefois pas les locaux industriels (Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 22-16.034 P, Dalloz actualité, 10 juill. 2023, obs. Y. Rouquet ; D. 2023. 1309 
; ibid. 1897, édito. D. Guével ; ibid. 2258, chron. M.-L. Aldigé, B. Djikpa, A.-C. Schmitt et J.-F. Zedda ; AJDI 2023. 762 , obs. J.-P. Blatter ; RCJPP 2024, n° 03, p. 52, chron. S. Gonon et E. Morgantini ; Administrer 8-9/2023. 24, note J.-D. Barbier).
Mais, même lorsqu’il s’agit d’un local à usage commercial ou artisanal, le texte comporte un certain nombre d’exceptions. Notamment, le droit de préférence n’est pas applicable en cas de « cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux » (Civ. 3e, 17 mai 2018, n° 17-16.113, Dalloz actualité, 24 mai 2018, obs. Y. Rouquet ; D. 2018. 1070 ; AJDI 2018. 605 , obs. J.-P. Blatter ; ibid. 578, étude P. Viudès et F. Roussel ; RTD com. 2018. 605, obs. F. Kendérian ; Rev. prat. rec. 2/2020. 43, chron. É. Morgantini).
Dans les deux arrêts commentés, la Cour de cassation précise l’étendue de cette exception.
Cession globale d’un immeuble comprenant un seul local commercial
Dans l’affaire n° 23-17.604, le propriétaire avait vendu l’ensemble immobilier, dans lequel il n’y avait qu’un seul locataire commerçant.
Celui-ci soutenait devant la Cour de cassation que le texte, visant la cession globale d’un immeuble comprenant « des locaux commerciaux », ne s’appliquait pas lorsqu’il n’y avait qu’un seul local commercial
Certes, le législateur, pour être plus précis, aurait pu viser la cession globale d’un immeuble comprenant « un ou plusieurs » locaux commerciaux, mais la Cour de cassation se charge d’ajouter cette précision.
Elle décide que le droit de préférence est exclu en cas de cession globale d’un immeuble dont une partie seulement...
