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Fixation du loyer binaire de renouvellement : retour au statut

La stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est composé d’un loyer minimum et d’un loyer calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative.

par Yves Rouquetle 9 novembre 2016

Par deux arrêts de censure partielle qui figureront à son Rapport, la Cour de cassation réintègre dans le giron du statut des baux commerciaux la détermination, lors du renouvellement du contrat, de la partie fixe d’un loyer binaire.

En vogue dans les centres commerciaux, le loyer binaire (également appelé « loyer clause-recettes ») se caractérise par l’existence d’un loyer minimum garanti, complété par un loyer variable additionnel calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur.

Or, au motif que le statut des baux commerciaux envisage un prix unique et non pas un loyer composite, la jurisprudence considère que ce mode de fixation échappe aux règles statutaires, renvoyant les parties aux termes de leur convention (V., en matière de révision du loyer, Civ. 3e, 15 mai 1991, n° 89-20.847, D. 1991. 364 , obs. L. Rozès ; V. aussi, concernant le loyer de renouvellement, l’arrêt Théâtre Saint-Georges et sa nombreuse descendance, Civ. 3e, 10 mars 1993, n° 91-13.418, D. 1994. 47 , obs. L. Rozès ; AJDI 1993. 710 , obs. B. Boussageon ; RDI 1993. 276, obs. G. Brière de l’Isle et J. Derruppé ; ibid. 1994. 511, obs. G. Brière de l’Isle et J. Derruppé ; RTD com. 1993. 638, obs. M. Pédamon ; 27 janv. 1999, n° 97-13.366, AJDI 1999. 699 , obs. D. Cohen-Trumer ; RDI 1999. 323, obs. J. Derruppé ; RTD com. 1999. 368, obs. J. Monéger ; 7 mars 2001, n° 99-17.055, D. 2001. 1874 , obs. Y. Rouquet ; ibid. 3527, obs. L. Rozès  ; 15 mars 2000, n° 98-16.771, RDI 2000. 402, obs. J. Derruppé  ; 18 juin 2002, n° 01-02.943, AJDI 2002. 685 , obs. J.-P. Blatter ; 7 mai 2002, n° 00-18.153, D. 2002. 1906 , obs. Y. Rouquet ; AJDI 2002. 523 , obs. J.-P. Blatter ; 29 avr. 2002, n° 01-01.809, AJDI 2002. 523 , obs. J.-P. Blatter ).

En dépit d’une tentative de la pratique de contrecarrer cette jurisprudence, en insérant dans les baux une stipulation en vertu de laquelle le loyer minimum garanti sera, en renouvellement, fixé à la valeur locative, les cours d’appel de Limoges et d’Aix-en-Provence ont persisté à considérer qu’il existe une incompatibilité entre le loyer binaire et l’application des règles de l’article L. 145-33 du code de commerce (Limoges, 4 sept. 2014, n° 13/00095, AJDI 2015. 514 , obs. P. Chatellard ; ibid. 2016. 403, étude F. Planckeel  ; Aix-en-Provence, 19 févr. 2015, n° 13/11349, AJDI 2015. 514 , obs. P. Chatellard ; ibid. 2016. 403, étude F. Planckeel ; RTD com. 2015. 235, obs. J. Monéger ).

À l’occasion d’un pourvoi dirigé contre deux arrêts de la Cour d’appel...

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