Fondement unique ou pluralité de fondements pour la résolution de la vente sur adjudication ?

La décision commentée sème le doute dans l’esprit des praticiens car sa lecture est ambigüe et pourrait laisser penser à une évolution notable dans la mise en œuvre d’une action en résolution de la vente sur adjudication.

Mais, peut-être ne faut-il pas en tirer une conclusion trop large et les faits de l’espèce expliquent certainement la position retenue par les magistrats du Quai de l’horloge.

À l’occasion d’une procédure de saisie immobilière, la partie saisie élève des contestations le jour de l’audience d’adjudication.
Le juge de l’exécution dans un même jugement rejette les contestations, constate l’enchère et dit qu’elle emporte adjudication moyennent la somme de 99 000 € au profit d’une société.
En application des dispositions de l’alinéa 2 de l’article R. 322-56 du code des procédure civile d’exécution, « Seul le jugement d’adjudication qui statue sur une contestation est susceptible d’appel de ce chef dans un délai de quinze jours à compter de sa notification ». Tel était le cas, et la partie saisie a-t-elle interjeté appel de ce jugement que devaient confirmer les juges du second degré.
La partie saisie s’est alors pourvu en cassation et le pourvoi a été rejeté par décision de rejet non spécialement motivé, la Cour estimant que les moyens invoqués n’étaient pas de nature à entraîner la cassation.

Parallèlement à ces recours, la partie a engagé une action au fond devant le tribunal de grande instance à l’encontre du créancier poursuivant et de l’adjudicataire à fin de solliciter la résolution de la vente faute pour l’adjudicataire d’avoir opéré le paiement du prix d’adjudication dans le délai de deux mois imparti par l’article L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution.
Le tribunal de grande instance a débouté la partie saisie de sa demande, jugement confirmé en appel. C’est cette dernière décision qui a fait l’objet de l’arrêt commenté.

À l’appui de ce pourvoi la partie saisie développait un moyen en quatre branches :

• elle faisait grief à l’arrêt d’appel de l’avoir débouté de sa demande tendant à ce que soit constatée, en application de l’article L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, ou prononcée, en application de l’article 1654 du code civil, la résolution alors que l’action en résolution d’une vente forcée peut être engagée sur le fondement des dispositions du code civil ;
• elle reprochait à la cour d’appel d’avoir a violé l’article 16 du code de procédure civile, ensemble l’article 6, § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;
• elle affirmait que la cour d’appel aurait entaché sa décision d’une contraction de motifs en violation de l’article 455 du code de procédure civile en affirmant que le débiteur saisi ne pouvait agir qu’en réitération des enchères tout en invoquant l’article L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution qui confère compétence au juge de l’exécution pour constater la résolution de plein droit de la vente ;
• enfin, elle affirmait que la cour d’appel aurait méconnu le principe de l’autorité de la chose jugée, en violation de l’article 480 du code de procédure civile, ensemble le nouvel article 1355 du code civil en l’invitant à poursuivre la réitération des enchères devant le juge de l’exécution alors qu’elle l’avait préalablement débouté de son action résolutoire à l’occasion de l’appel formé à l’encontre du jugement d’adjudication lorsqu’elle statuait en qualité de juge de l’exécution.

La Cour de cassation rejette le moyen, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches, les griefs développés n’étant manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Mais elle retient la troisième branche du moyen, relatif au fondement juridique de l’action résolutoire. C’est la solution retenue sur ce moyen qui est troublante.

En effet, antérieurement à la réforme de la procédure de saisie-immobilière et sous l’empire des articles 673 et suivants de l’ancien code de procédure civile, il était admis que parallèlement à la procédure de folle enchère, était admis l’action en résolution fondée sur les dispositions du droit commun de la vente et notamment l’article 1654 du code civil (dans ce sens, Civ. 2^e, 5 déc. 1952, Bull. civ. II, n° 24 ; RTD civ. 1953. 393, obs. Raynaud).

Ce n’était là qu’une application des dispositions de l’article 713 de l’ancien code de procédure civile aux termes desquelles l’adjudicataire : « …pourra être poursuivi par la voie de la folle enchère, sans préjudice des autres voies de droit ».

Cette position, bien que critiquée en doctrine (G. Taormina, Le nouveau droit des procédures d’exécution et de distribution, tome III, Saisie immobilière, ordre et distribution, édition Journal des notaires et des avocats Lamy, nov. 1995, p. 442, n° 586) avait été confirmée plus récemment, par un arrêt du 11 juillet 2013 dans lequel la Cour de cassation avait décidé que « nonobstant la possibilité de mettre en œuvre la procédure de folle enchère, une demande principale en résolution de la vente par adjudication peut être formée contre l’adjudicataire qui ne justifie pas de l’accomplissement des conditions du cahier des charges » (Civ. 2^e, 11 juill. 2013, n° 12-13.737, Dalloz actualité, 26 juill. 2013, obs. T. de Ravel d’Esclapon ; D. 2013. 1908 ).

La réforme de la procédure de saisie immobilière a tué la folle-enchère.

Le droit révolutionnaire, puis le droit napoléonien, puis celui du décret-loi du 17 juin 1938 avaient maintenu une partie du vocabulaire traditionnel comme celui concernant la « folle enchère » (v. D. Talon, La deuxième mort de la folle enchère, JCP 2015. 245).

Hélas, les temps modernes ont signé son enterrement et son remplacement par la « procédure de réitération des enchères », avec la réforme de la procédure de saisie immobilière (ord. n° 2006-461 du 21 avr. 2006 et décr. n° 2006-936 du 27 juill. 2006, textes aujourd’hui codifiés dans le code des procédures civiles d’exécution).

Récemment, la Cour de cassation avait retenu que l’adjudicataire pouvait consigner le prix et payer les frais au-delà du délai de deux mois suivant l’adjudication et ce n’était qu’en l’absence de versement du prix et de paiement des frais à la date où le juge statue que la vente peut être résolue (Civ. 2^e, 1^er oct. 2020, n° 19-12.830, Dalloz actualité, 9 nov. 2020, obs. F. Kieffer).

Mais, ce « fol enchérisseur » désormais qualifié, de façon moins imagée, d’« adjudicataire défaillant » pouvait-il être poursuivi d’une action en résolution de la vente fondée sur le droit commun ?

Si la Cour de cassation s’était prononcée pour admettre que la demande de résolution de la vente formée émanant de la personne expulsée des lieux par l’adjudicataire pour défaut de consignation du prix pouvait être formée devant le juge de l’exécution, peu important qu’elle soit formulée hors de la procédure de réitération des enchères (Civ. 2^e, 23 févr. 2017, n° 16-13.178, Dalloz actualité, 23 févr. 2017, obs. L Camensuli-Feuillard ; D. 2017. 515 ; ibid. 1388, obs. A. Leborgne ; Procédures 2017. Comm. 62, obs. Laporte), elle n’avait pas encore été invité à statuer sur la possibilité autrefois admise de mettre en œuvre à côté de la procédure de réitération des enchères, une action en résolution fondée sur le droit commun.

Elle semble y répondre dans l’arrêt commenté, puisqu’elle précise : « Selon l’article L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à défaut de versement du prix ou de sa consignation et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit.
En application de cet article, ce n’est qu’en l’absence de consignation ou de versement du prix et de paiement des frais à la date où le juge statue que la résolution de la vente peut être constatée, à l’occasion de la procédure de réitération des enchères ou par une action tendant à cette seule résolution. Ces dispositions, d’ordre public, impliquent que si elle peut être demandée à titre principal en cas de défaut de paiement du prix, la résolution de la vente ne peut l’être que sur le fondement des dispositions spéciales du code des procédures civiles d’exécution, qui dérogent à celles du droit commun de la vente, et tant que le prix de vente n’a pas été payé ».

Puisque seules les dispositions du code des procédures civiles d’exécution peuvent fonder la résolution de la vente, cela signifie que cette action, si elle peut être demandée à titre principal, c’est-à-dire, sans la mise en œuvre de la procédure de réitération des enchères, elle restera de la compétence exclusive du juge de l’exécution par application des dispositions de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire.

Donc, les deux voies restent ouvertes, sous certaines conditions, mais seul le juge de l’exécution peut en connaître.