Garantie des vices cachés, clause de non-garantie et changement de dénomination sociale du vendeur

Prive sa décision de base légale, une cour d’appel qui fait application d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés prévue par l’acte de vente, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société venderesse avait elle-même réalisé les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu, peu important les changements survenus quant à l’identité de ses associés et gérants, de sorte qu’elle s’était comportée en constructeur et devait être présumée avoir connaissance du vice.

par Timothée Brault, Avocatle 17 novembre 2023

En 2004, une SCI, que nous appellerons X, faisait l’acquisition d’une maison d’habitation. Après y avoir effectué certains travaux d’aménagement, l’associé unique de ladite SCI cédait, en 2013, l’intégralité de ses parts à un nouvel associé ayant décidé de changer la dénomination de la société devenue la SCI Y.

Le 27 janvier 2017, ladite SCI vendait le bien à un acquéreur tout en prenant soin de s’exonérer, au moyen d’une clause insérée au contrat, de la garantie des vices cachés.

Décelant rapidement la présence d’eau dans différentes pièces, l’acquéreur a sollicité le concours de trois experts qui ont vraisemblablement constaté l’existence des désordres dès décembre 2017.

Si les conclusions expertales ne sont pas connues, elles semblent néanmoins avoir conduit l’acquéreur à saisir le juge des référés d’une demande d’expertise et permis audit magistrat de l’ordonner.

À l’été 2019, l’expert judiciaire déposait son rapport aux termes duquel il indiquait que le désordre constaté en 2017 existait au jour de la vente.

Fort de ce rapport d’expertise, l’acquéreur assignait, quelques mois plus tard, la SCI venderesse en réparation des préjudices par lui subis de ce fait.

Suivant jugement rendu le 11 décembre 2020, le Tribunal judiciaire de Brive reconnaissait l’existence des vices cachés puis, écartant la clause de non-garantie, condamnait la venderesse à indemniser l’acquéreur à hauteur d’environ 57 000 €.

La SCI Y a relevé appel de ce jugement et put ainsi obtenir une bien meilleure décision puisque la Cour, par un arrêt infirmatif daté du 10 février 2022 (Limoges, 10 févr. 2022, n° 21/00034), déniait à l’acquéreur tout droit à réparation.

Ce dernier a donc formé un pourvoi donnant l’occasion à la Cour de cassation de garnir sa jurisprudence relative à la garantie des vices cachés et aux stipulations contractuelles tendant à en exonérer le vendeur.

Rappels

Pèsent sur le propriétaire d’une chose, lorsqu’il la cède, « deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend » (c. civ., art. 1603) et cette garantie « a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires » (C. civ., art. 1625).

En présence de vices rendant la chose impropre à son usage ou diminuant sa valeur (C. civ., art. 1641), l’acquéreur pourra ainsi obtenir restitution de tout ou partie du prix selon les cas (C. civ., art. 1644), outre les dommages et intérêts si le vendeur avait connaissance du vice (C. civ., art. 1645).

Contractuellement, le vendeur peut néanmoins tenter de s’exonérer de cette garantie mais pareille clause, pour produire les effets escomptés, ne doit pas avoir été insérée de mauvaise foi par un vendeur connaissant l’existence d’un vice caché affectant la chose (C. civ., art. 1643).

Sur l’appréhension factuelle de l’affaire

Le Tribunal de Brive a été saisi par un acquéreur se fondant sur plusieurs rapports d’expertise dont un, judiciaire, mettant « en évidence un vice caché affectant l’immeuble vendu (…) qui tient à d’importantes stagnations d’eau » et...

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