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Garantie des vices cachés : indemnisation intégrale du coût de la destruction et de la reconstruction par le vendeur de mauvaise foi

Lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction.

par Amandine Cayolle 27 février 2020

À la suite de l’apparition de divers désordres affectant une maison d’habitation, les acquéreurs ont assigné le vendeur en garantie des vices cachés, ainsi que le notaire ayant dressé l’acte de vente et l’étude notariale dont il était membre sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Ces derniers ont appelé en garantie l’agent immobilier. La cour d’appel a condamné le vendeur à leur restituer une partie du prix de vente et à leur payer le coût des travaux de destruction et de reconstruction de la maison. Cette décision a cependant été cassée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 14 décembre 2017 (Civ. 3e, 14 déc. 2017, n° 16-24.170, Dalloz actualité, 8 janv. 2018, obs. D. Pelet ; D. 2018. 371, obs. M. Mekki ; AJDI 2018. 378 , obs. F. Cohet ; AJ contrat 2018. 193, obs. C.-E. Bucher ; RTD civ. 2018. 421, obs. P. Jourdain ; ibid. 661, obs. H. Barbier ) concernant le montant de la réparation accordée. D’une part, la cour d’appel avait violé le principe de réparation intégrale du préjudice en condamnant le vendeur cumulativement à rendre une partie du prix et à rembourser les travaux. La Cour de cassation précise en effet que « la restitution d’une partie du prix de vente et l’indemnité allouée pour la démolition et la reconstruction compensaient l’une et l’autre la perte de l’utilité de la chose ». D’autre part, la cour d’appel avait violé l’article 1644 du code civil en condamnant le notaire et l’agent immobilier à verser 10 % des sommes mises à la charge du vendeur, en ce compris la partie du prix restituée à l’acquéreur. La Cour de cassation rappelle sur ce point que « la restitution du prix de vente, à laquelle un vendeur est condamné à la suite de la réduction prévue à l’article 1644 du code civil, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de l’acquéreur ». La cour d’appel de renvoi a de nouveau condamné le vendeur au paiement du coût des travaux de destruction et de reconstruction, et le notaire et l’agent immobilier à en supporter 10 % de la charge, sans prévoir toutefois de restitution d’une partie du prix de vente. Le pourvoi formé par les différents responsables est rejeté par la troisième chambre civile le 30 janvier 2020 aux motifs que, « lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction ».

L’article 1641 du code civil oblige le vendeur à garantir l’acheteur contre les vices cachés de la chose vendue. Il s’agit là d’un prolongement de l’obligation de délivrance (C. civ., art. 1604) : non seulement le vendeur doit vendre un bien conforme aux stipulations contractuelles, mais ce bien doit en outre être apte à l’usage auquel on le destine. Cette garantie ne joue que pour les vices cachés : l’acquéreur qui constate des vices apparents dispose de l’action en non-conformité, pour inexécution de l’obligation de délivrance. La mise en œuvre de la garantie contre les vices cachés suppose l’existence d’un défaut, rendant la chose impropre à sa destination, caché et antérieur à la vente (C. civ., art. 1642 ; v. par ex. Civ. 3e, 30 janv. 2008, n° 07-10.133 : « Au moment de la passation de l’acte authentique, les acquéreurs avaient été informés de la présence des termites et qu’ils avaient acquis un bien dont l’état parasitaire positif, porté à leur connaissance par le notaire, ne leur laissait aucun doute sur l’infestation de la majorité des éléments en bois, la cour d’appel en a déduit à bon droit qu’ils n’étaient pas fondés à invoquer la garantie des vices cachés », Dalloz actualité, 12 févr. 2008, obs. S. de la Touanne ; D. 2008. 546 ; ibid. 2390, obs. F. G. Trébulle ). L’existence d’un vice caché ne soulevait pas de problème particulier dans l’arrêt commenté, lequel se focalise sur la question des...

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