ICPE, cessation d’activité, remise en état et changement d’usage : qui paie quoi ?

L’affaire jugée ayant débouché sur l’arrêt rapporté est antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 (dite « loi ASAP ») ayant modifié les dispositions du code de l’environnement relatives à la cessation d’activité des installations classées pour la protection de l’environnement et au décret d’application n° 2021-1096 du 19 août 2021 transposant ces évolutions. Pour autant, les solutions dégagées par la cour de cassation sont tout à fait transposables aux textes concernés dans leur rédaction actuelle, en ce qu’ils n’ont pas modifié les règles relatives au changement d’usage d’un site remis en état. L’article 2 du décret de 2021 est le seul à concerner la notion de « changement d’usage », mais il est relatif aux études de sols et mesures de gestion de pollution de terrains compris dans un SIS (secteur d’information sur les sols dont le régime est fixé à l’art. L. 125-6 c. envir.).

Après avoir vendu son fonds de commerce dont l’activité transférée relevait de la législation des Installations classées pour l’environnement (ICPE), une société est mise en demeure en 2008 par arrêté préfectoral de proposer un usage futur pour le site ainsi qu’un échéancier de mise en sécurité conformément aux articles R. 512-75 et R. 512-74 du code de l’environnement.

En 2009, la société obtient un permis de construire pour la réhabilitation de bureaux, ateliers et espaces de stockage et mandate un bureau d’études à l’effet de procéder à une évaluation quantitative des risques sanitaires. Cette évaluation est rendue en 2010 alors que le plan d’occupation des sols (POS) encore en vigueur affectait la zone à usage d’une activité industrielle ou commerciale.

En février 2011, la société vend finalement l’immeuble concerné à trois sociétés.

L’acte de vente précisait utilement que le bien était à usage autre que d’habitation et que les parties avaient été informées par le notaire rédacteur des formalités nécessaires à tout changement d’affectation, ainsi que des difficultés et conséquences qui pouvaient en résulter, l’acquéreur faisant son affaire personnelle de la mise aux normes nécessitée par toute modification d’usage du site.

A cet acte, il était toutefois précisé que, si dans le cadre du permis de construire de 2009, il s’avérait que contrairement aux conclusions du rapport du bureau d’études annexé, une dépollution était nécessaire, le vendeur s’engagerait à supporter les coûts de cette dépollution qui seraient supérieurs à 200 000 € hors taxe, l’acquéreur faisant son affaire personnelle des coûts inférieurs à cette somme. L’acte avait donc fait naître potentiellement une obligation civile à la charge du vendeur.

Postérieurement à la révision du plan d’urbanisme rendant possible l’usage exclusif de la zone en logements, moins de six mois après leur acquisition, les trois sociétés revendent la parcelle à une société civile immobilière (SCI). Cette dernière projette alors la construction d’un immeuble à usage de bureaux et majoritairement d’habitation.

La SCI assigne alors les différentes sociétés en justice : la première en paiement de dommages-intérêts pour refus de dépolluer le...