Illicéité de la clause autorisant l’apport en société du bail rural sans identification du bénéficiaire

Cet arrêt appellera l’attention des praticiens sur la rédaction des clauses relative à l’apport du bail rural à une société.

Dérogeant au principe de l’incessibilité du bail rural, l’article L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime autorise le preneur à faire apport de son bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants.

Cet apport, qui opère une substitution de locataire, est soumis à l’agrément préalable et discrétionnaire du bailleur. En principe, l’agrément doit précéder l’apport, mais la jurisprudence a admis qu’il puisse résulter des circonstances postérieures à la cession (Civ. 3^e, 30 oct. 2002, n° 01-12.466). Toutefois, la réception sans réserve par les bailleurs du paiement des loyers ne suffit pas à caractériser cet agrément (Civ. 3^e, 28 sept. 2010, n° 09-70.129, AJDI 2010. 813 ).

En revanche, lorsque le bailleur a autorisé l’apport du bail à une SCEA, l’agrément n’est pas de nouveau requis lors de la transformation de celle-ci en SAS (Civ. 3^e, 31 oct. 2012, n° 11-23.194, Dalloz actualité, 22 nov. 2012, obs. S. Prigent ; D. 2013. 477 , note F. Roussel ; AJDI 2013. 293 . Le défaut d’agrément justifie la résiliation du bail (art. L. 411-31, II, 2°).

L’article L. 411-38 précité est d’ordre public, de sorte qu’une clause du contrat ne saurait y faire échec. La Cour de cassation en déduit l’impossibilité pour les parties de prévoir la possibilité pour le preneur d’apporter le bail en société sans que le bénéficiaire ne soit nommément désigné.

L’illicéité de l’agrément en blanc

Au cas particulier, un preneur signifie au bailleur l’apport de son bail à une SCEA en se prévalant d’une clause du contrat l’y autorisant. La cour d’appel répute non écrite la clause invoquée au motif qu’aucun bénéficiaire n’y est désigné. Cette argumentation est approuvée par la Cour de cassation. Rappelant la lettre de L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime et son caractère d’ordre public, elle précise « qu’une clause insérée dans un bail à ferme, selon laquelle le bailleur donne son accord pour l’apport par le preneur de son droit à une société, sans aucune identification du bénéficiaire de cette autorisation, doit être réputée non écrite ».

La pratique de l’agrément donné en « blanc » est condamnée. Le bailleur ne doit pas seulement accepter le principe de l’apport du bail à la SCEA ou au groupement. Il doit agréer personnellement la personne morale qui se substituera au...