Incidence de la communication d’un état des risques obsolète sur la validité du bail

Photographie juridique d’un espace géographique

Aujourd’hui état des risques et pollutions (ERP), l’état des risques naturels et technologiques (ERNT) a vu son contenu progressivement s’enrichir (ajout de l’information relative au radon, puis relative au secteur d’information sur les sols et au recul du trait de côte).

Ce document devient une photographie juridique d’un espace géographique donné, à un instant donné.

En l’espèce, un litige s’est élevé entre les parties, le preneur ayant finalement renoncé à une location à bail commercial et à prendre possession des locaux. Le bailleur a alors demandé la condamnation du locataire à lui verser les loyers et charges impayés à compter de la date de prise d’effet du bail et du loyer. Or, un état des risques naturels et technologiques daté de plus de six mois avait été annexé audit bail.

En vertu de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, et ce depuis le 1^er juin 2006, l’ERP doit être annexé au bail (ou cité dans le bail) et il doit être fait mention des éventuels sinistres indemnisés au sens des articles L. 125-2 et L. 128-2 du code des assurances.

Aux termes de ce texte, le preneur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

L’article R. 125-26 du code de l’environnement dispose par ailleurs que l’ERP doit être accompagné des extraits de ces documents et du dossier permettant de localiser cet immeuble au regard des risques encourus, et il doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit auquel il est annexé.

En application de ce texte, dans l’affaire ayant débouché sur l’arrêt sous étude, le preneur sollicite la résolution du bail aux torts du bailleur. La cour d’appel juge que le preneur est en droit de poursuivre la résolution du...