Incidences de la cession-déspécialisation sur le prix du bail

La cession du droit au bail dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce emporte, malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu’au terme du bail mais ne prive pas le bailleur du droit d’invoquer le changement de destination intervenu au cours du bail expiré au soutien d’une demande en fixation du loyer du bail renouvelé, quand bien même il n’aurait pas usé de sa faculté de rachat prioritaire ou saisi le tribunal dans les délais prévus audit article.

par Timothée Brault, Avocatle 10 mars 2023

Cette affaire est née du bail que consentaient, en 2008, les propriétaires de locaux au profit d’un preneur devant y exploiter un commerce « de gravures, reliures, encadrements, maroquinerie, décoration ou similaire ».

Deux ans plus tard était signifié, aux bailleurs, un acte leur indiquant que le locataire avait cédé son droit au bail, le cessionnaire y précisait notamment qu’en vertu des dispositions de l’article L. 145-51 du code de commerce, il exercerait dans les lieux loués une activité différente de celles ci-avant énoncées (à savoir : bijouterie, antiquité, import-export de pierres et métaux précieux et accessoires de mode).

En 2017, alors que le bail cédé venait à expiration, les propriétaires ont délivré congé au locataire-cessionnaire lui offrant le renouvellement du contrat moyennant un loyer revu à la hausse.

D’accord sur le principe du renouvellement, le preneur jugeait en revanche exorbitantes les prétentions des bailleurs qui entendaient voir le loyer fixé à la valeur locative qu’ils estimaient, au 1^er juillet 2017, à un montant annuel de 60 000 €.

Le loyer était, au cours du bail expiré, appelé pour une somme avoisinant 15 000 € par an, ce qui peut expliquer que le locataire était favorable à une évolution du loyer selon la variation indiciaire, plafonnée à environ 16 000 €.

Bien conseillés, les bailleurs ont par la suite abaissé leurs prétentions à environ 44 000 €, les étayant par un mémoire tendant au déplafonnement du loyer assis sur une consultation amiable d’expert.

Saisis de cette contestation relative au prix du bail, les juges du fond ont unanimement donné raison aux propriétaires et souscrit au principe du déplafonnement les conduisant à ordonner une expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative (TJ Paris, 28 juin 2019, n° 18/10238 ; Paris, pôle 5 - ch. 3, 27 oct. 2021, n° 19/15248).

Par deux fois débouté, le preneur a formé un pourvoi à l’encontre de l’arrêt infirmatif.

Sur le pourvoi

Comme lors des instances précédentes, le locataire soutenait devant la Cour de cassation que le loyer du bail renouvelé devait être plafonné et que la déspécialisation intervenue ne pouvait justifier que cette règle soit écartée.

D’abord parce que, selon lui, les dispositions prévoyant cette déspécialisation (C. com., art. L....

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