Indemnisations à la suite de l’annulation d’une vente imputable au notaire

Régulièrement, la responsabilité des notaires est engagée lorsque les actes qu’ils dressent viennent à être annulés ou résolus en raison d’une faute qui leur est imputable. Lorsque l’intermédiaire est à l’origine de l’échec contractuel, on assiste à une véritable « cascade de responsabilité » (H. Barbier, La responsabilité en cascade des intermédiaires contractuels en cas d’échec du contrat, RTD civ. 2016. 351). Cet arrêt, d’une particulière richesse, met en lumière les divers préjudices indemnisables à la suite de l’anéantissent d’un acte de vente en raison d’une faute imputable au notaire.

En l’espèce, des particuliers ont acheté à une société deux lots de copropriété d’un immeuble dont une autre société devait assumer la réhabilitation. Le financement de la vente et des travaux a été assuré au moyen d’un prêt global souscrit auprès d’un établissement bancaire. Le notaire instrumentaire a alors dressé un acte authentique constatant la vente des lots. Toutefois, les travaux de réhabilitation de l’immeuble n’ont pas été réalisés. Les acquéreurs ont donc assigné la société venderesse, depuis en liquidation judiciaire, le notaire et la banque en annulation de l’acte de vente et en paiement de dommages et intérêts. Les juges d’appel ont condamné solidairement le notaire et la société venderesse à supporter toutes les conséquences dommageables résultant de l’annulation de la vente. Néanmoins, ils n’ont pas fait droit à la demande des acquéreurs de condamner le notaire à la restitution du prix de vente et au remboursement de divers frais. Divers pourvois ont alors été formés.

Tout d’abord, les acquéreurs ont formé un pourvoi principal au sein duquel ils reprochent à l’arrêt attaqué d’avoir rejeté leur demande de condamnation solidaire du notaire au remboursement du prix de la vente. Selon eux, le notaire se devait d’assurer l’effectivité de l’acte qu’il instrumentait et son attention aurait dû être particulièrement mobilisée en raison du fait qu’il était le seul à intervenir dans ce dossier. Pourtant et sans aucun motif, la demande des acquéreurs est rejetée par les juges du fond. À l’appui de leur pourvoi, ces derniers invoquent donc l’article 455 du code de procédure civile. En vertu de cette disposition, tout jugement doit être motivé à peine de nullité. Or les juges d’appel n’ont pas satisfait à cette exigence en rejetant leur demande sans motif. La Cour de cassation suit ce raisonnement et casse l’arrêt d’appel sur ce point.

Ensuite, deux pourvois incidents ont été formés.

Le premier est celui du notaire qui fait grief à la décision rendue en appel de retenir sa responsabilité et de le condamner solidairement à réparer toutes les conséquences dommageables résultant de l’annulation de la vente. Son pourvoi est rejeté.

Le second est celui formé par la banque. Il se compose de deux branches...