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Indivision et efficacité du privilège du prêteur de deniers

La Cour de cassation revient sur une question qui a pu interroger doctrine et pratique concernant la portée et l’efficacité du privilège de prêteur de deniers en cas d’achat d’un immeuble indivis par deux personnes physiques, lorsque, plus précisément, un seul indivisaire souscrit le prêt pour financer sa quote-part dans le bien. L’arrêt mérite aussi l’attention en traitant de l’étendue de la responsabilité qu’encourt le notaire par les actes qu’il instrumente dans l’opération.

par Elisabeth Botrelle 28 janvier 2019

Dans un arrêt de cassation partielle rendu le 9 janvier 2019 et appelé à une large publicité, la haute juridiction rappelle tout d’abord que l’assiette du privilège du prêteur de deniers (C. civ., art. 2274, 2°) porte sur l’immeuble en son entier, même si un seul indivisaire a pris un prêt pour financer sa part dans l’achat du bien immobilier. Aussi, le créancier prêteur s’apparente-t-il alors à un créancier antérieur à l’indivision pouvant solliciter la vente forcée du bien indivis sans être contraint de procéder au partage en application de l’article 815-17, alinéa 1er du code civil. La Cour de cassation précise néanmoins qu’il importe que l’inscription de la sûreté ait bien été faite par le notaire sur l’immeuble et non sur la quote-part appartenant à l’indivisaire sur le bien car, dans ce cas, le créancier n’a la qualité, à l’égard des tiers, que de créancier personnel de l’indivisaire sans droit de poursuite directe sur le bien indivis ; il relève alors du régime posé par l’alinéa 2 de l’article 815-17. On sait en effet que ce dernier article distingue les droits des créanciers selon que ces derniers sont des créanciers de l’indivision ou antérieurs à elle d’une part (même si l’expression « créanciers de l’indivision » est un peu ambiguë en raison de l’absence de personnalité morale de l’indivision), et des créanciers personnels des indivisaires d’autre part. Les premiers peuvent être payés par prélèvement sur l’actif avant le partage et peuvent en outre poursuivre la saisie et la vente des biens indivis tandis que les seconds ne peuvent saisir la part de l’indivisaire dans les biens (meubles ou immeubles) mais disposent toutefois du droit de solliciter le partage de l’indivision au nom de leur débiteur.

En l’espèce, par un acte reçu en 2003 par notaire, deux personnes physiques avaient acquis un ensemble immobilier. Plus précisément, elles avaient acquis la nue-propriété en indivision (à concurrence de 38 % et de 62 %) et l’usufruit en tontine. L’un des deux acquéreurs avait financé l’achat de sa part en ayant souscrit un prêt, consenti par une banque et garanti par un privilège du prêteur de deniers. Cet acte de 2003 prévoyait que l’inscription du privilège de prêteur de deniers devait porter sur l’entier immeuble et précisait que l’indivisaire non emprunteur avait bien été informé que l’inscription prise portait sur la totalité du bien. Néanmoins, le notaire n’avait procédé à l’inscription du privilège du prêteur de deniers que sur la quote-part de l’acquéreur représentant les 38 % des droits indivis de la nue-propriété et de l’usufruit en tontine. Or, quelques années plus tard, ce dernier est placé en liquidation judiciaire et la banque, organisme prêteur, après avoir déclaré sa créance assigne, d’une part, les deux indivisaires en partage de l’indivision existant sur l’immeuble et, d’autre part, le notaire en responsabilité et indemnisation. Parce que la cour d’appel n’a pas retenu la responsabilité du notaire, la banque décide de former un pourvoi en cassation. La Cour de cassation, si elle rejette une partie des branches du moyen unique présenté par la banque, va néanmoins en accueillir une autre et censurer ainsi partiellement l’arrêt d’appel.

Portée du privilège du prêteur de deniers pour l’achat d’un immeuble financé par un prêt, pour sa part, par un seul indivisaire

Dans cet arrêt, les juges de la cour d’appel de Lyon avaient tout d’abord refusé de faire droit à la demande de dommages-intérêts formée par la banque à l’encontre du notaire en indiquant que ce créancier, contrairement à ce qu’il prétendait, n’avait pas été contraint en raison de l’acte instrumenté par le notaire de solliciter le partage de l’indivision. L’absence de faute retenue par la cour d’appel à l’égard du notaire s’explique par le fait que, pour les juges, la banque pouvait parfaitement poursuivre la vente forcée du bien immobilier dont elle avait financé l’acquisition sans être contrainte de procéder préalablement à une demande de partage. La banque conteste toutefois cette argumentation et soulève dans son pourvoi que le créancier, prêtant des deniers à un seul des indivisaires en vue de l’achat du bien, n’est créancier que de cet indivisaire et non de l’indivision ; il ne peut ainsi agir sur l’immeuble avant son acquisition en ce qu’il n’appartient pas à son débiteur. Selon le pourvoi, l’acte instrumenté par le notaire, en raison de son inefficacité, aurait imposé au créancier de solliciter le partage de l’indivision. C’est à ce titre que la demanderesse au pourvoi reproche à la cour d’appel d’avoir violé les articles 1382 – devenu 1240 du code civil depuis l’ordonnance du 10 février 2016 – et 815-17 du code civil. De plus, soulevant qu’un notaire est tenu d’assurer l’efficacité juridique des actes qu’il instrumente, la demanderesse au pourvoi indique aussi que l’inscription du privilège sur la quote-part d’un indivisaire faisait nécessairement courir le risque au créancier de perdre sa sûreté au moment du partage de l’indivision. Le partage étant déclaratif, l’indivisaire recevant le bien est considéré comme l’ayant toujours eu dans son patrimoine depuis son acquisition. Aussi, il y a un risque que le privilège du prêteur de deniers soit réputé, de manière rétroactive, n’avoir jamais existé si l’indivisaire emprunteur ne reçoit pas le bien dans son lot à l’issue du partage.

Ces critiques ne sont toutefois pas reçues par la Cour de cassation qui les rejette dans cet arrêt du 9 janvier 2019 reprenant le mécanisme du privilège du prêteur de deniers en indiquant expressément que « l’assiette du privilège de prêteur de deniers est constituée par la totalité de l’immeuble » même lorsqu’un prêt est conclu par l’un seulement des acquéreurs d’un bien immobilier, pour financer sa part. Cette solution est d’ailleurs conforme aux réflexions doctrinales (v. par ex. P. Théry, Du recours au privilège de prêteur de deniers en cas d’acquisition par deux personnes Rép. Defrénois, art. 34812, p. 844 s. ; Rép. civ., Privilèges immobiliers, par O. Barret, spéc. n° 69) et à la pratique (v. par ex. la sixième proposition formulée lors du 96e Congrès des notaires à Lille en 2000, Le patrimoine au XXIe siècle). L’état d’indivision n’est qu’une conséquence de la vente, « elle ne lui préexiste pas » (P. Théry, art. préc., spéc. n° 4). Dès lors, la créance étant née antérieurement à l’indivision, le créancier peut bénéficier des dispositions de l’article 815-17, alinéa 1er, du code civil qui prévoit que « les créanciers qui auraient pu agir sur les biens indivis avant qu’il y eût indivision […] peuvent […] poursuivre la saisie et la vente des biens indivis ».

On peut rappeler que contrairement à l’hypothèque, un privilège immobilier spécial (tel que le privilège du prêteur de deniers) prend rang à la date de la naissance de la créance qu’il garantit et non pas à la date de son inscription, sous réserve bien sûr que les exigences de forme, de délai et de publicité soient bien respectées et accomplies par le notaire. L’article 2379 du code civil prévoit d’ailleurs que l’opposabilité aux tiers de l’inscription du privilège dépend du respect de cette publicité : le privilège prend rang à la date de l’acte de vente si la publicité a correctement été faite. En cas d’immeuble même financé pour partie par un prêt par un indivisaire pour sa part, l’assiette du privilège de prêteur de deniers reste ainsi constituée de la totalité de l’immeuble. Puisqu’en application des règles propres à cette sûreté, elle prend rang à la date de la naissance de la créance, avant que le bien ne soit indivis, le créancier peut se prévaloir des règles de l’article 815-17, alinéa 1er, et poursuivre, comme l’expose la Cour de cassation dans cet arrêt, « la vente forcée de l’immeuble […] sans engager une procédure préalable de partage et sans que puissent lui être opposés les démembrements de la propriété convenus entre les acquéreurs ». La règle était connue (v. par ex. Civ. 2e, 16 mai 2003, n° 12-16.216, Bull. civ. II, n° 96 ; Dalloz actualité, 17 juin 2013, obs. C. Dreveau ; D. 2013. 1268 ; AJ fam. 2013. 445, obs. N. Levillain ) et répond à la logique des privilèges immobiliers spéciaux mais cet arrêt a le mérite d’exposer de manière claire la portée du privilège du prêteur de deniers en situation d’indivision et tranche expressément une question qui avait ainsi interrogé la pratique. En revanche, reconnaître la validité du privilège du prêteur de deniers sur l’immeuble laisse entière la difficulté pratique de son inscription auprès du service de la publicité foncière quant au bordereau d’inscription et à son contenu (v. par ex. sur ce point C. Foix et C. Corgas, Sûretés immobilières, Ellipses, 2013, spéc. n° 28, p. 21).

Portée du privilège de deniers en cas d’inscription portant sur la quote-part indivise d’un indivisaire

En revanche, l’arrêt d’appel est cassé par la Cour de cassation sur la troisième branche du moyen présenté par la banque contestant le rejet de son action en responsabilité engagée contre le notaire pour avoir inscrit le privilège non pas sur l’immeuble mais sur la quote-part de l’indivisaire emprunteur. Les juges d’appel avaient retenu que cette inscription plus restreinte du privilège de prêteur de deniers sur la part du contractant dans l’indivision et non pas sur l’entier immeuble (bien que prévue dans l’acte originaire) étant « sans incidence sur les droits que la banque tient du titre » en application des règles de la publicité foncière posées par le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. Pour les juges d’appel, ces dispositions avaient seulement pour objet de rendre opposables aux tiers les conventions portant sur les droits réels et les sûretés portant sur des immeubles. Aussi, aucune faute ne pouvait être reprochée au notaire selon les juges d’appel.

La Cour de cassation censure cette argumentation au visa des articles 1382 (devenu art. 1240), 815-17, ainsi que les articles 2377 et 2379, alinéa 1er, propres au privilège du prêteur de deniers. La haute juridiction indique tout d’abord dans un chapeau que le notaire, parce que « tenu d’assurer l’efficacité des actes auxquels il prête son concours ou qu’il a reçu mandat d’accomplir » doit, sauf accord exprès des parties « veiller à l’accomplissement des formalités nécessaires à la mise en place des sûretés qui en garantissent l’exécution ». L’inscription du privilège du prêteur de deniers faite, par le notaire, non pas sur l’immeuble comme l’acte de vente le prévoyait d’ailleurs, mais sur la seule part de l’indivisaire avait eu pour conséquence que les tiers n’avaient pas été informés ni ne pouvaient se voir opposer l’existence d’une sûreté réelle portant sur le bien indivis en son entier et susceptible d’accorder au créancier une priorité sur le prix obtenu après saisie en cas de vente forcée. Aux yeux des tiers, le bien immobilier lui-même n’était pas grevé d’une sûreté réelle et il n’existait pas non plus, pour l’opération litigieuse, de créance née antérieurement à l’indivision qui aurait permis à son titulaire de poursuivre la saisie et la vente du bien indivis en application de l’article 815-17, alinéa 1er. L’article 2277 du code civil lie l’efficacité même du privilège portant sur un immeuble à ce qu’il soit rendu public par une inscription au fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière. N’étant pas créancier de l’indivision mais uniquement créancier personnel d’un indivisaire puisque l’inscription du privilège n’a été prise que sur la part indivise de l’indivisaire, l’établissement bancaire se retrouvait désormais soumis aux règles de l’alinéa 2 de l’article 815-17 : il ne lui était pas possible de saisir la part indivise même (alinéa 2) et était seulement autorisé à « provoquer le partage au nom de leur débiteur […] » (alinéa 3). On comprend dès lors mieux pourquoi la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel en indiquant que « la banque avait, à l’égard des tiers, la qualité de créancier personnel du coïndivisaire emprunteur, de sorte qu’elle ne pouvait exercer son droit de poursuite sur l’immeuble indivis ». Le net cantonnement de la sûreté qui en résulte pour le créancier justifie qu’une faute engageant sa responsabilité soit retenue à l’égard du notaire.

 

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