Inexécution d’une VEFA : pourvoi pour contrariété de décisions

La raréfaction du foncier disponible pour de nouvelles constructions conduit de plus en plus les promoteurs à acquérir de l’existant en vue de sa démolition, avant de pouvoir y développer un programme de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Or, si la construction a un coût, la démolition aussi. Où il n’est pas rare pour certains acteurs de l’immobilier de rencontrer à cet endroit des difficultés de trésorerie. Les acquéreurs d’appartements vendus en l’état futur d’achèvement y furent confrontés dans l’affaire présentée.

Une SCI promoteur-vendeur en l’état futur d’achèvement s’est retrouvée en liquidation judiciaire après démolition de l’existant acquis et avant que ne commencent les travaux de construction contractuellement prévus. Le garant d’achèvement n’ayant pas répondu aux demandes amiables, a été assigné par divers acquéreurs du programme litigieux. Trois ont assigné le garant d’achèvement et le notaire en vue d’obtenir réparation et un autre a assigné le garant, le promoteur et la banque ayant accordé le prêt, dans le même objectif.

Les premiers acquéreurs ont vu leur demande accueillie à l’encontre du garant d’achèvement en 2018, par deux arrêts rendus par la cour d’appel de Bordeaux. À l’inverse, l’autre acquéreur avait vu préalablement sa demande rejetée à l’encontre du même garant par la cour d’appel de Poitiers cette fois, en 2013 (soit 5 ans auparavant).

Le fondement du pourvoi pour contrariété de jugements (C. pr. civ., art. 618)

Il est acquis que le délai pour former un pourvoi en cassation est de deux mois (C. pr. civ., art. 612). Le cas de « contrariété de jugements » permet toutefois d’ouvrir un pourvoi après expiration de ce délai (C. pr. civ., art. 618). « Être ou ne pas être » indemnisé par le garant d’achèvement : sur le fondement de cette contrariété de décisions, relevant des cas marginaux d’ouverture à cassation, l’acquéreur insatisfait a formé un pourvoi à l’encontre des deux décisions « inconciliables » rendues en appel (tel que le requiert l’art. 618 c. pr. civ.). Il espérait ainsi obtenir de la Cour de cassation qu’elle annule l’une des décisions – en l’occurrence, celle de la cour d’appel de Poitiers de 2013, qui lui fut défavorable.

Ce cas d’ouverture à cassation fait l’objet de peu de pourvois en pratique (M.-N. Jobard-Bachellier, X. Bachellier et J. Buk Lament, La technique de cassation, 9^e éd., Dalloz, 2018, spéc. p. 163 s.). Pour autant, il a déjà donné à la Cour de cassation la nécessité par deux fois de se réunir en formation solennelle. Elle...