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Installation d’enseignes publicitaires en copropriété et respect de la destination de l’immeuble

Une clause d’un règlement de copropriété prohibant l’installation d’enseignes et de panneaux publicitaires sur la façade apporte une restriction licite aux droits des copropriétaires des locaux commerciaux en ce qu’elle est justifiée par la destination de l’immeuble, situé dans le périmètre de protection d’un monument classé d’une commune.

par Elisabeth Botrelle 6 mai 2020

Malgré la situation actuelle, la Cour de cassation continue de rendre des arrêts comme en atteste celui du 26 mars dernier sur une question assez classique de destination de l’immeuble en copropriété et d’installation de panneaux publicitaires sur la façade.

La notion de « destination de l’immeuble », notamment évoquée dans les articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, est souvent présentée comme le seul véritable garde-fou en copropriété, notamment pour limiter voire interdire certaines initiatives ou certains comportements des copropriétaires de nature à affecter l’unité de l’immeuble ou l’intérêt collectif. Elle est une manifestation des restrictions imposées au droit de propriété des copropriétaires, dans un objectif à la fois de protection des droits de l’ensemble des copropriétaires et de conservation des qualités de l’immeuble.

Dans cette affaire, les propriétaires d’un lot à usage commercial dans un immeuble en copropriété avaient formé tierce opposition à l’encontre d’un arrêt ayant condamné le locataire commercial du local à faire retirer des panneaux publicitaires et enseignes qu’il avait fait apposer sur la façade de l’immeuble. La cour d’appel n’avait pas fait droit à leur demande de rétractation de cette décision en indiquant que la clause du règlement de copropriété, interdisant enseigne et panneau sur la façade de l’immeuble, n’était pas illicite comme portant atteinte aux droits des propriétaires de locaux commerciaux ; cette clause correspondait parfaitement, pour les juges du fond, à la destination de l’immeuble eu égard à sa situation géographique particulière au sein du périmètre de protection des remparts de la ville d’Avignon.

Face à cette solution, ces mêmes propriétaires prirent la décision de former un pourvoi en cassation en soulevant tout d’abord que lorsqu’un règlement de copropriété autorise l’usage des boutiques situées au rez-de-chaussée à « des fins commerciales pour n’importe quel commerce », la clause du règlement prohibant les enseignes ou panneaux publicitaires sur la façade de l’immeuble pour l’exercice de ces activités doit être jugée contraire à la destination de l’immeuble et être ainsi réputée non écrite. Les propriétaires reprochent également aux juges du fond d’avoir dénaturé la clause en question du règlement de copropriété en indiquant que « seules les enseignes situées sur une partie commune » sont soumises à l’interdiction du règlement et non les « enseignes "bandeaux" placées en imposte au-dessus des vitrines », surfaces privatives. Pour les demandeurs au pourvoi, la clause litigieuse du règlement de copropriété ne procédait pas à une telle distinction selon les parties de l’immeuble et, par conséquent, ils soulèvent une dénaturation, de la part des juges d’appel, de l’écrit qui leur avait été soumis.

L’arrêt pose dès lors une question classique de la licéité d’une clause d’un règlement de copropriété, prohibant l’installation de panneaux publicitaires sur la façade d’un immeuble, partie commune, eu égard au respect des droits des copropriétaires de lots à usage commercial. Cette prohibition pouvait-elle être justifiée par la destination de l’immeuble en copropriété dans le cas présenté ?

En rejetant le pourvoi, La Cour de cassation indique que les juges d’appel pouvaient déduire que la clause du règlement de copropriété par laquelle il ne peut être « placé sur la façade […] aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque » avait bien été prévue en vue de faire respecter la destination de l’immeuble ; celui-ci étant situé dans « le périmètre de protection des remparts de la commune d’Avignon ». La cour d’appel pouvait en déduire que ladite clause n’était pas « illicite au motif qu’elle porterait atteinte aux droits des propriétaires des locaux commerciaux ».

On le sait, le législateur de 1965 a empêché que les règlements de copropriété puissent imposer des restrictions aux droits des copropriétaires, hormis lorsque celles-ci sont justifiées par « la destination de l’immeuble » (L. 10 juill. 1965, art. 8, al. 2). Cette notion est donc clairement le moyen de restreindre ou d’interdire des comportements des copropriétaires dans l’usage des parties communes ou des parties privatives. Mais la licéité des restrictions apportées aux droits des copropriétaires par cette notion relève du cas par cas et est soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond. Ce sont d’ailleurs eux qui, par le passé, avaient apporté les définitions les plus explicites de la destination de l’immeuble et de ses composantes. Un arrêt de la cour d’appel de Versailles avait ainsi pu la définir « comme l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu des divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses et documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble, ainsi que de la situation sociale des occupants » (Versailles, 14e ch., 16 juill. 2009, n° 09/03168, Loyers et copr. 2010, n°49, obs. G. Vigneron). Elle est, en effet, la somme d’éléments divers et ne doit pas être limitée à la seule approche qu’ont pu lui donner les rédacteurs dans les règlements ; en règle générale, la clause de ces derniers, intitulée « destination de l’immeuble », recouvre davantage l’affectation des parties privatives mais non la réalité globale de la destination de l’immeuble (v. C. Atias et J.-M. Roux, Guide de la copropriété des immeubles bâtis, 6e éd., Edilaix, 2017, spéc. n° 315, p. 154). La loi de 1965 va aussi en ce sens, puisque son article 8 indique que la destination de l’immeuble n’est pas uniquement définie dans les actes mais l’est aussi eu égard aux « caractères » de l’immeuble ou encore à sa « situation ». Il n’en demeure pas moins que la Cour de cassation est attentive à ce que les juges du fond motivent en quoi une clause portant restriction aux droits des copropriétaires est justifiée par la destination de l’immeuble qu’ils doivent spécialement constater. En la matière, il s’agit bien de mener une appréciation in concreto (Civ. 3e, 9 juin 2010, n° 09-14.206, Bull. civ. III, n° 116 ; D. 2011. 199, obs. C. Atias et P. Capoulade ) et non pas d’affirmer par des motifs abstraits et généraux en quoi consiste la destination de l’immeuble. Dans l’espèce soumise à la Cour de cassation, la référence faite par la cour d’appel et reprise par la haute juridiction, à la situation de l’immeuble dans le périmètre de protection d’un monument classé allait dans ce sens, en étant d’ailleurs déterminante de la vérification de la conformité de la clause à la destination de l’immeuble. Celui-ci situé au sein d’un périmètre de protection aux abords d’un monument historique se devait en définitive de maintenir une intégration esthétique harmonieuse dans l’ensemble patrimonial, ce qui a pu justifier la rédaction de la clause prohibitive.

Cette clause d’interdiction d’installation de panneaux publicitaires sur les parties communes a été jugée licite, alors que la jurisprudence, en règle générale, ne validait que les clauses restrictives et non les clauses prohibitives pour les immeubles dans lesquels les activités commerciales ou professionnelles étaient acceptées.

Il s’agit donc de concilier la solution rendue dans cet arrêt avec le droit dont dispose chaque copropriétaire d’utiliser des parties communes de l’immeuble dès lors que « cette utilisation est indispensable pour l’usage normal des parties privatives de son lot » (P. Capoulade et D. Tomasin , ss. la dir., La copropriété 2018/2019, Dalloz Action, 9e éd., 2018, spéc. n° 221.51). Or, la possibilité d’apposer des enseignes sur la façade, partie commune de l’immeuble, a très souvent été perçue comme une illustration de ce droit pour l’usage des lots commerciaux, parties privatives. C’est pourquoi dans d’autres décisions, les juges du fond avaient pu considérer que le droit d’exercer une activité professionnelle ou commerciale dans son lot emportait celui « d’annoncer cette activité à l’extérieur des parties privatives » (ibid., n° 212.51) car il s’agit d’une « prolongation nécessaire de l’activité professionnelle » (ibid., n° 212.51 ; v. par ex. Paris, 23e ch., sect. B, 8 févr. 2001, n° 1999/19233, D. 2001. 3582 , obs. C. Atias ; AJDI 2001. 352 ). Des décisions avaient donc pu retenir l’illicéité de la clause de règlement de copropriété portant interdiction d’installation d’enseignes ou panneaux sur la façade (Paris, 23e ch., sect. A, 8 avr. 1994, D. 1996. 93 , obs. C. Atias ; ibid. 1994. 203, obs. C. Giverdon ; 28 juin 1995, n° 94/2431, Loyers et copr. 1995, n° 535).

Mais si le plus souvent la jurisprudence estimait, pour les immeubles en copropriété ayant autorisé les activités commerciales ou professionnelles, que toute interdiction d’installation d’enseignes, panneaux publicitaires sur la façade n’est pas licite, il résulte toutefois de cet arrêt du 26 mars 2020 que cette solution n’est pas absolue. Les règles contractuelles de la copropriété et la liberté laissée aux rédacteurs peuvent prévoir des stipulations plus restrictives que les règles résultant des exigences des périmètres de protection des monuments classés. On peut rappeler que le Code de l’environnement pose une interdiction, dans une agglomération, de toute publicité extérieure dans le périmètre de protection autour d’un immeuble classé (C. envir., art. L. 581-8, I, 1°) mais n’a pas une telle exigence pour les enseignes (définies comme « toute inscription, forme ou image apposée sur un immeuble et relative à une activité qui s’y exerce », C. envir., art. L. 581-3, 2°), qui peuvent être installées mais tout en étant soumises à autorisation (C. envir., art. L. 581-18, al. 3). Les rédacteurs des règlements de copropriété peuvent aller plus loin que ces exigences dans une éventuelle prise en compte globale de l’environnement dans lequel l’immeuble se situe. Cela vaut ici pour ce type de servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol, mais la solution pourrait probablement être plus large. En tout état de cause dans l’espèce tranchée, la validité de la clause prohibitive tient, comme nous l’avons dit, à la localisation de l’immeuble situé dans un périmètre de protection autour d’un immeuble classé et il s’agissait d’une composante rentrant indubitablement dans la détermination de la destination dudit immeuble.

 

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