Justification d’un préavis réduit en zone tendue : l’esprit plutôt que la lettre

Par cet arrêt de rejet, la Haute juridiction affirme, pour la première fois, que, pour bénéficier du délai de préavis réduit, il suffit au locataire d’un logement situé en zone tendue de mentionner l’adresse du bien et de revendiquer ce droit qu’il tient de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi ALUR.

Cette solution qui, en s’écartant de la lettre du texte en épouse l’esprit, mérite approbation.

On rappellera qu’en matière de congé délivré par le locataire, il existe un certain nombre d’hypothèses dans lesquelles celui-ci peut revendiquer l’application d’un délai de préavis réduit d’un mois (au lieu de 3).

En l’état de notre droit positif, ce régime particulier est ouvert au locataire dans les six cas de figure énumérés aux 1° à 5° de l’article 15-I de la loi de 1989 (l’énumération comportant un 3° bis).

Cinq d’entre eux dépendent de la situation personnelle dans laquelle se trouve le preneur lorsqu’il délivre un congé (mutation professionnelle, nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, état de santé nécessitant de changer de domicile, attribution d’un logement social, bénéfice du RSA, …), tandis que le sixième (le 1° de l’énumération) est inhérent à la localisation de l’immeuble, lequel doit être situé en « zone tendue » au sens du premier alinéa du I de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.

La justification du régime d’exception

La difficulté d’application de ce régime d’exception favorable au locataire tient en ce que, depuis la réécriture partielle de l’article 15 de la loi de 1989 par la loi ALUR du 24 mars 2014, le preneur souhaitant en bénéficier doit, dans tous les cas de figure, « précis[er] le motif invoqué et le justifie[r] au moment de l’envoi de la lettre de congé » (comp., auparavant, en l’absence de précision du texte, s’accommodant d’une justification tardive, not. au regard de l’ordre public qui entoure le statut des baux d’habitation, Civ. 3^e, 7 juill. 2004, n° 03-14.439, AJDI 2004. 889 , obs. Y. Rouquet ; 2 mai 2012, n° 11-15.096, AJDI 2013. 43 , obs. C. Dreveau ; 13 déc. 2005, n° 04-19.585, AJDI 2006. 568 , obs. F. de La Vaissière ; 30 juin 2010, n° 09-16.244, Dalloz actualité, 9 juill. 2010, obs. Y. Rouquet ; D. 2010. 1788, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2011. 1181, obs. N. Damas ; AJDI 2011. 287 , obs. N. Damas ; ibid. 294 , obs. N. Damas ; 8 déc. 1999, n° 98-10.206, D. 2000. 17 ; RDI 2000. 97, obs. F. Collart-Dutilleul ).

Le texte prévoit désormais la sanction en cas d’omission de justification, puisqu’il ajoute qu’« à défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois » (v. Civ. 3^e, 11 avr. 2019, n° 18-14.256, Dalloz actualité, 29 avr....