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L’opposabilité de la vente passe par la seule publication de l’acte notarié

Si l’acte de vente sous seing privé produit tous ses effets entre les cocontractants, le transfert de propriété ne devient opposable aux tiers que par la publication de l’acte authentique constatant la vente au bureau des hypothèques. La publication de la demande en justice aux fins d’obtenir la réitération de la vente en la forme authentique par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente sur un bien ne saurait priver le vendeur initial de ce dernier de son action en résolution pour défaut de paiement du prix.

par Mélanie Jaoulle 29 octobre 2020

Au commencement de cette affaire, il y a une vente d’un immeuble conclue par acte authentique le 25 juillet 2013, entre la société Dauphine 37 et Madame M. Une année plus tard, le 23 juillet 2014, celle-ci a conclu avec Monsieur K. une promesse de vente sous seing privé portant sur ce bien. En mars 2015, l’acte de vente notarié n’étant toujours pas signé, Monsieur K. assigne la promettante en réitération de la vente et a publié son assignation le 26 mars 2015. Le 12 octobre 2015, la société Dauphine 37 a engagé à l’encontre de Madame M. son acquéreur promettant, de Monsieur Z., bénéficiaire de la promesse de vente et du notaire ayant instrumenté la vente du 25 juillet 2013, une action en résolution pour défaut de paiement du prix. La cour d’appel accueille la demande de la société (Paris, pôle 4, ch. 1, 24 mai 2019) et prononce la résolution de la vente. Saisie de l’affaire, la troisième chambre civile vient clore le débat en rejetant le pourvoi introduit par le bénéficiaire de la promesse.

Toute la question était de savoir si la publication, par le bénéficiaire de la promesse de vente sur l’immeuble, de sa demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique de la vente comme le prévoit l’article 37, 2, 1° du décret du 4 janvier 1955, permettait de faire obstacle à l’action en résolution du premier vendeur impayé au titre de l’article 2379, alinéa 2, du code civil ?

La réponse est négative. La Haute juridiction considère en effet que si l’acte de vente sous seing privé produit tous ses effets entre les cocontractants, il résulte des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier...

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