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L’opposabilité des plans du règlement de copropriété

Le plan annexé au règlement de copropriété et délimitant les droits fonciers des copropriétaires ne peut être opposable aux copropriétaires successifs que s’il est dressé par un géomètre-expert.

Les plans annexés à un règlement de copropriété sont parfois à l’origine d’un litige lorsque les mentions ou les mesures qu’ils contiennent engendrent une incertitude relative aux droits de chacun.

Dans l’espèce sous étude relative à cet enfer qu’est la copropriété horizontale à deux copropriétaires, deux lots comprenaient chacun un chalet et un jardin privatif. Le chemin d’accès à la voie publique constituait, lui, la partie commune de l’immeuble répartie par quotes-parts entre les deux lots. Pour organiser le tout au plus juste, le règlement de copropriété visait des superficies indiquées sur un plan annexé. Il faut tout de suite souligner, même si cela ne ressort pas explicitement de l’arrêt, mais parfaitement des moyens qui y sont annexés, qu’il s’agissait d’un ensemble immobilier composé de deux parcelles.

À la suite de l’établissement de ces documents, l’unique propriétaire a vendu le lot 1 en 2008 et le lot 2 en 2010.

Le 8 juillet 2013, l’un des deux copropriétaires soutenait, s’appuyant sur les plans annexés au règlement, que l’accès à la voie publique n’avait pas été réalisé à l’emplacement matérialisé, mais qu’il empiétait sur son jardin privatif. Il a alors assigné le syndicat et le notaire de l’acte « en substitution d’un régime de pleine propriété au régime de la copropriété » et en indemnisation de son préjudice. Pour trancher ce litige et débouter le demandeur, la cour d’appel de Chambéry a notamment examiné le plan annexé au règlement, et a estimé qu’il importait peu, pour en tirer des conséquences, que ce plan ait été réalisé par un géomètre-expert ou non (nous limiterons notre commentaire à ce problème).

La critique formulée contre l’arrêt d’appel, qui amène à sa censure au visa des articles 1, 1° et 2 de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946, est précisément d’avoir jugé que le plan s’imposait aux copropriétaires successifs, « peu important que ce plan n’ait pas été réalisé par un géomètre-expert ». Selon la haute juridiction, « En statuant ainsi, alors que le plan annexé aux actes de copropriété délimitait les droits fonciers des copropriétaires, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

La décision est assez claire et précise, mais compte tenu des...

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