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L’usufruitier-bailleur et le congé pour reprise

Seul l’usufruitier ayant qualité de bailleur en raison de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée, les conditions de validité d’un congé pour reprise d’un logement délivré à un locataire d’habitation ne s’apprécient qu’au regard du lien existant entre le bénéficiaire de la reprise et l’usufruitier.

Bail d’habitation et usufruit

Aux termes de l’article 578 du code civil, l’usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété […] ». Ce droit de jouissance reconnu à l’usufruitier lui permet d’user et de jouir de la chose soit directement soit indirectement, en la donnant en bail et en percevant les fruits générés. En effet, l’article 595 du même code offre à l’usufruitier la possibilité de conclure des baux et il s’en déduit sa qualité de bailleur dans ces contrats (même s’il s’agit pour l’usufruitier d’une liberté encadrée car la durée d’un bail est susceptible de porter atteinte aux droits du nu-propriétaire lorsque celui-ci retrouvera la pleine propriété ; aussi, le consentement du nu-propriétaire est-il parfois requis. Pour une illustration, v. par ex. F. Planckeel, La combinaison de l’usufruit et du bail. Éléments pour une nouvelle théorie des biens, RTD civ. 2009. 639 ).

Pour autant, il arrive que des baux sur un bien immobilier, objet de l’usufruit, n’aient pas été consentis directement par l’usufruitier mais par le nu-propriétaire lui-même. Certes, comme indiqué, certains baux offrant une forme de stabilité aux preneurs à bail imposent, outre l’intervention de l’usufruitier, l’accord du nu-propriétaire pour leur conclusion. C’est ce qui résulte du dernier alinéa de l’article 595 du code civil précisant que « l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal ». En revanche pour les autres baux pouvant être qualifiés d’« actes d’administration », tels que les baux d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (conclus pour une durée de trois ou six ans selon que le bailleur est une personne physique ou morale en application de l’art. 10), le principe est celui de la liberté et l’usufruitier, qui aura la qualité de bailleur, peut les consentir seul (sauf fraude des droits du nu-propriétaire : Civ. 3e, 3 avr. 2007, n° 06-13.581, AJDI 2007. 500).

La question du bail conclu par le nu-propriétaire et de ses suites

Quid néanmoins lorsque le nu-propriétaire décide de conclure un bail d’habitation sur un bien faisant l’objet d’un usufruit et qu’ensuite il souhaite reprendre ce bien immobilier, notamment pour en faire bénéficier un de ses proches ? Cette question s’est...

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