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La libération du logement n’implique ni expiration ni renonciation

Lorsque le congé est donné par le preneur pour une date déterminée, le bail est résilié à cette date si elle est postérieure à l’expiration du délai légal de préavis. La réalisation de l’état des lieux de sortie et la restitution des clés ne mettent pas fin au bail, caractérisée par l’expiration du préavis contractuel.

par Pierre de Platerle 6 janvier 2020

Par la décision rapportée, la Cour de cassation a tranché un litige locatif d’habitation relatif à la restitution partielle d’un dépôt de garantie, évoquant des règles bien établies, qu’il paraît néanmoins opportun de rappeler.

En l’espèce, des locataires d’un logement nu soumis à la loi du 6 juillet 1989 donnent congé à effet du 12 février 2017. Le courrier valant congé est réceptionné le 10 novembre 2016 par leur bailleur. Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le préavis de droit commun du locataire est d’une durée de trois mois : il est donc devenu effectif à la date du 10 février 2017 et non du 12 février 2017. Ayant restitué les clés le 10 février 2017, les locataires ont cessé de régler leur loyer à cette date. Dans ce contexte, le bailleur a déduit deux jours de loyer du dépôt de garantie. Souhaitant recouvrer la totalité du dépôt de garantie, un des locataires a assigné le bailleur devant le tribunal d’instance de Nantua et a obtenu gain de cause.

Par un jugement du 21 décembre 2017 rendu en dernier ressort, le juge d’instance a en effet considéré qu’ayant restitué les clés et procédé à l’état des lieux le 10 février 2017, les locataires étaient libérés de leurs obligations à cette date.

Ne l’entendant pas ainsi, le bailleur a contesté le lien établi entre restitution des clés et expiration du bail.

Deux questions se posaient alors.

La première portait sur l’expiration du bail dont le congé avait été donné par le locataire pour une date postérieure à l’expiration du délai légal de préavis, et surtout, après restitution des clés et établissement amiable d’un état des lieux.

La seconde question, liée à la première, interrogeait sur la renonciation tacite du bailleur à percevoir les loyers pour la période postérieure à ces diligences.

Prononçant une cassation sans renvoi, la haute juridiction a finalement donné raison au bailleur, considérant que le bail avait expiré à la date à laquelle les locataires avaient donné congé. Le fait que le bailleur ait accepté de...

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