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Le locataire doit informer le bailleur de l’apparition de vices en cours de bail

Sans préjudice de l’obligation continue d’entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier.

À l’impossible, nul bailleur n’est tenu, notamment lorsque le preneur ne l’a pas informé des vices apparus en cours de bail…

Un bail commercial à usage de débit de boissons, restaurant et dancing avait été conclu le 18 décembre 2007. Au mois de janvier 2013, le locataire avait été informé d’une difficulté liée à l’état de la charpente. En décembre 2014, le maire avait ordonné la fermeture de l’établissement au public après avis de la commission de sécurité communale. Le locataire avait alors fini par mettre au courant les bailleurs des difficultés relatives à la charpente le 14 janvier 2015.

Par la suite, le locataire a été mis en liquidation judiciaire. Invoquant un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, le liquidateur judiciaire a fait assigner ces derniers en résolution judiciaire du bail commercial et en restitution des loyers perçus. La cour d’appel l’a cependant débouté. Formant un pourvoi en cassation, le liquidateur et le locataire ont fait valoir que la cour d’appel n’aurait pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ainsi que les articles 1719 et 1720 du code civil, car l’immeuble donné à bail était d’emblée affecté d’un vice de construction, ce qui caractérisait en lui-même un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur. En outre, le liquidateur judiciaire et le locataire ont invoqué un défaut de base légale au regard des mêmes articles car il appartenait aux bailleurs « en exécution de leur obligation de délivrance, de veiller d’emblée et de façon constante à l’état de l’immeuble donné à bail, sans avoir à être informé sur ce point [par le locataire] ».

Par l’arrêt rapporté, la Cour de cassation rejette le pourvoi en jugeant que, « sans préjudice de l’obligation d’entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier ».

Selon la Cour de cassation, la cour d’appel a souverainement jugé que le désordre lié à la charpente existait antérieurement à la conclusion du bail, que le preneur n’avait pas informé les bailleurs de l’apparition des désordres et qu’il n’avait pas pris en compte les propositions de travaux qui lui avaient été faites. Elle pouvait donc « en déduire que les bailleurs n’avaient pas manqué à leur obligation de délivrance pendant l’exécution du bail ».

Cet arrêt appelle trois remarques.

De l’incidence du comportement du preneur sur l’obligation de délivrance

Le comportement du preneur, qui n’a pas informé les bailleurs et n’a pas pris en compte leur offre de travaux après que ces derniers ont été mis au courant des vices, a pour effet de rendre l’obligation de délivrance du bailleur exécutée. Une telle solution n’avait pourtant rien d’évident. Pour rappel, dans le bail commercial, la délivrance implique que le bien puisse être exploité par le locataire conformément à la destination envisagée dans le contrat (v. Rép. com., Bail commercial, par M.-P. Dumont, nos 207-214). Ainsi, dès lors que le bien ne peut pas être exploité conformément à l’objet du bail, il semble bien qu’il y ait manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Le manquement du preneur à son obligation d’information ne devrait donc pas avoir pour effet de rendre l’obligation de délivrance exécutée, mais devrait bien plutôt caractériser une faute de nature à exonérer le bailleur de sa responsabilité contractuelle. Autrement dit, l’obligation de délivrance est bien inexécutée (le bien ne peut plus être exploité conformément au bail commercial) mais elle l’est pour de bonnes raisons puisque le bailleur n’avait pas été mis au courant par le preneur qu’il devait faire effectuer des travaux.

Notion d’« obligation de délivrance pendant l’exécution du bail »

Ainsi, la Cour de cassation persiste dans sa jurisprudence et juge qu’il existe une obligation de délivrance pendant la durée du bail et non pas seulement au jour de sa prise d’effet (v. déjà Civ. 3e, 10 sept. 2020, n° 18-21.890, D. 2021. 1397, obs. M.-P. Dumont ; Rev. prat. rec. 2021. 25, chron. E. Morgantini et P. Rubellin ; JCP E 2021.1002, note M.-P. Dumont ; ibid. 1168, n° 11, obs. A. Mbotaingar ; Gaz. Pal. 2020. 3421, obs. J.-D. Barbier ; 18 janv. 2018, n° 16-26.011, Dalloz actualité, 25 janv. 2018, obs. Y. Rouquet ; D. 2018. 167 ; ibid. 1511, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; JA 2018, n° 573, p. 11, obs. X. Delpech ; AJDI 2018. 432 , obs. N. Damas ; JCP N 2018. 1168, note C. Aubry de Maromont ; Loyers et copr., 2018, n° 2, p. 1-2, obs. J. Monéger).

Or, à première vue, l’obligation de délivrance est une obligation qui s’exécute instantanément (le bailleur délivre au preneur le bien au début du bail) tandis que l’obligation d’entretien est une obligation continue qui s’étale pendant toute la vie du bail (le bailleur entretient le bien pendant la durée du bail). Une auteure écrit à cet égard que « [l]’obligation d’entretien découle de l’obligation de délivrance, mais concerne l’exécution du contrat » (v. J.-Cl. Bail à loyer, Bail commercial - obligations des parties, par C. Quament, fasc. 1275, Lexis360, § 21).

Dans l’arrêt sous analyse, le preneur a pu exploiter le bien pendant plusieurs années avant que le vice ne soit découvert. Il aurait donc été logique de considérer que le bailler devait entretenir la charpente au jour où le vice a été découvert, c’est-à-dire que les travaux devaient être exécutés en vertu de son obligation d’entretien.
La Cour de cassation juge cependant que les travaux relèvent de l’« obligation de délivrance pendant l’exécution du bail » et il convient de puiser dans son arrêt pour essayer de comprendre sa position dans cette affaire.

Plus précisément, à la lecture des deux branches du premier moyen du pourvoi, on comprend que la charpente était déjà atteinte d’un vice de construction lorsque le bien a été loué. Il y avait donc bien d’ores et déjà violation de l’obligation de délivrance, à tout le moins en puissance, car le bien loué était manifestement dangereux et qu’il n’était dès lors pas conforme à sa destination.

Mais, au jour de la conclusion du bail, et jusqu’en janvier 2013 date à laquelle le preneur a été mis au courant des difficultés, personne ne savait que l’exploitation du commerce aurait dû être interdite. Le bien a d’ailleurs été en pratique délivré conformément à sa destination jusqu’à ce que le vice de la charpente ait pour effet que le maire ordonne la fermeture au public de l’établissement. L’obligation de délivrance n’a donc été véritablement violée qu’à compter de la découverte du vice, soit en janvier 2013, et même peut-être qu’à compter du jour de la fermeture administrative de l’établissement en décembre 2014. C’est ce qui explique que le litige porte sur l’obligation de délivrance pendant la durée du bail : même si le vice était antérieur à la conclusion du bail, l’obligation de délivrance n’a été violée qu’en cours de bail, ce qui obligeait alors le bailleur à procéder aux réparations adéquates afin de délivrer un bien exempt de tout vice. Peut-être même pourrait-on aller plus loin et dire qu’au jour de la découverte du vice, en janvier 2013, le bailleur était tenu d’entretenir son bien afin de faire disparaître le vice (il ne manquait alors pas encore à son obligation de délivrance) mais qu’à compter de décembre 2014, date de la fermeture administrative de l’établissement, les travaux relevaient de son obligation de délivrance puisque l’établissement ne pouvait plus être exploité conformément à sa destination. L’arrêt n’est pas pour autant aussi précis et cette hypothèse gagnerait à être approfondie.

En tout état de cause, il demeure malgré tout difficile de distinguer obligation de délivrance pendant la durée du bail et garantie des vices cachés, ce qui permettra à des locataires n’ayant pas agi dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, de se fonder parfois sur l’obligation de délivrance « pendant l’exécution du contrat » pour reprendre l’expression de la Cour de cassation…

L’obligation d’information du preneur

Concernant l’obligation d’information du preneur, la Cour de cassation semble avoir décidé d’appliquer un régime commun à l’obligation d’entretien et à l’obligation de délivrance en cours de bail. Elle avait en effet d’ores et déjà jugé qu’en l’absence de mise en demeure du bailleur par le locataire de faire des travaux d’entretien, le bailleur n’était pas tenu d’en supporter la charge (Civ. 3e, 11 janv. 2006, n° 04-20.142, D. 2006. 248, obs. Y. Rouquet ; ibid. 1406, chron. G. Lardeux ; ibid. 2007. 1827, obs. L. Rozès ; AJDI 2006. 561 , obs. F. de La Vaissière ). Contrairement au preneur, le bailleur peut ne jamais visiter le bien et ne pas savoir dans quel état il se trouve. C’est donc au preneur de l’informer pour que le bailleur puisse se conformer à ses obligations de délivrance et d’entretien. Juger le contraire aurait mis à la charge du bailleur des obligations qu’il ne pouvait en pratique exécuter, sauf à le contraindre à visiter régulièrement le bien loué et à s’informer auprès de son locataire. Mais cela aurait été une création jurisprudentielle particulièrement audacieuse…

 

Commentaires

C'est une décision justifiée mais minoritaire parmi la multitude d'autres qui pénalisent exagérément les bailleurs, en s'appuyant certes sur une législation qui ne respecte que rarement le principe d'équilibre dans les relations locatives (présent textuellement par exemple dans la loi du 6 juillet 1989 régissant les résidences principales d'habitation).
En outre, les observations de l'auteur sur la nécessaire distinction entre l'obligation de délivrance et celle d'entretien, seule la seconde étant vraiment continue à l'inverse de la première qui devrait être figée à l'entrée en jouissance, sont parfaitement pertinentes. On peine à comprendre pourquoi la Cour de cassation commet une confusion aussi évidente, à moins qu'il ne s'agisse d'une façon d'exercer une pression permanente sur le bailleur qui aurait légalement introduit une clause de "triple net" transférant l'entretien du bien loué au seul preneur. On se souvient en effet que c'est ainsi que toute non conformité à la réglementation, même future, est imputable de plein droit au bailleur sur cette notion de délivrance, dans l'imprécision de la convention, ce qui ne serait pas possible si l'obligation s'appréciait seulement lors de la conclusion du bail. Il n'y a pas mieux pour dégouter l'investisseur de miser sur le secteur locatif !

UN bémol :
- même lorsque le bailleur est informé de l'état des lieux objets du bail
- même lorsque des procédures avec nomination d'expert judiciaire doivent être prises en charge par le locataire ,
les juridictions n'en tiennent pas compte , ne serait-ce qu'en reconnaissant la responsabilité du bailleur et lui enjoignant de mettre fin aux désordres .

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