Logement décent et absence de garde-corps dans les immeubles anciens

Aux termes des dispositions de l’article 1719, 1°, du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. La notion de logement décent est précisée à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui impose au bailleur de remettre au locataire un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (v. J. Monéger, À propos de l’obligation de délivrer un logement décent, D. 2005. 305 ; C. Giverdon, Les caractéristiques du logement décent, Loyers et copr. 2002. Étude 2 ; Lyon, 8 sept. 2015, n° 13/03973). Cette obligation de délivrance est d’ordre public (Civ. 3^e, 4 juin 2014, n° 13-17.289, Dalloz actualité, 16 juin 2014, obs. Y. Rouquet ; D. 2014. 1274, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2015. 1178, obs. N. Damas ; AJDI 2014. 873 , obs. N. Damas ). Le droit de disposer d’un logement décent est du reste un objectif de valeur constitutionnelle (Cons. const. 19 janv. 1995, n° 94-359 DC, AJDA 1995. 455 , note B. Jorion ; D. 1997. 137 , obs. P. Gaïa ). De la sorte, le seul fait que le locataire ait accepté le logement qu’il loue en l’état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent (Civ. 3^e, 28 avr. 2009, n° 08-11.749 ; 15 déc. 2004, n° 02-20.614, Dubus (M^me) c/ Commune d’Amiens, D. 2005. 109, obs. Y. Rouquet ; ibid. 305, tribune J. Monéger ; ibid. 749, obs. N. Damas ; AJDI 2005. 125 , obs. Y. Rouquet ; RDI 2005. 113, obs. H. Heugas-Darraspen ). Il engage en outre sa responsabilité civile lorsque le préjudice corporel subi par le locataire trouve son origine dans une cause de non-décence (Civ. 3^e, 19 janv. 2005, n° 03-15.631, Madani c/ HLM immobilière 3 F, AJDI 2005. 379 , obs. V. Zalewski ; Loyers et copr. 2005. Comm. 67, obs. B. Vial-Pedroletti ; Civ. 2^e, 7 avr. 2022, n° 20-19.746, Dalloz actualité, 22 avr. 2022, obs. A. Cayol ; D. 2022. 1454 , note S. François ; Rev. prat. rec. 2022. 25, chron. D. Gantschnig ; 9 déc. 2021, n° 19-25.300, AJDI 2022. 144 ).

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Selon l’article 2 dudit décret, le logement doit, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, comporter des dispositifs de retenue des personnes, tels que des garde-corps des fenêtres, des escaliers, des loggias et des balcons, qui doivent être dans un état conforme à leur usage.

C’est ainsi que l’article R. 134-59 du code de la construction et de l’habitation exige, aux étages autres que le rez-de-chaussée des bâtiments d’habitation, que les fenêtres autres que celles ouvrant sur des balcons, terrasses ou galeries et dont les parties basses se trouvent à moins de 0,90 mètre du plancher, si elles sont au-dessus du rez-de-chaussée, soient pourvues d’une barre d’appui et d’un élément de protection s’élevant au moins jusqu’à un mètre du plancher. Il impose également un garde-corps pour balcons, terrasses, galeries, loggias, obligatoire afin de prévenir les risques de chutes, et fixe à cet égard une règlementation précise. Le garde-corps doit effectivement avoir une hauteur d’au moins un mètre mais peut être abaissée jusqu’à 0,80 mètre au cas où ledit garde-corps a plus de cinquante centimètres d’épaisseur.

Pourtant, dans l’arrêt du 22 juin 2022 promis à une publication au Bulletin, la locataire d’un appartement situé en étage a, trois mois après son entrée dans les lieux, chuté depuis une fenêtre du logement dépourvue...