Loi Le Meur : rendre l’outil du contrôle du changement d’usage plus facile et plus efficace

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (dite « loi Le Meur » ou « loi anti-Airbnb ») entend renforcer l’efficacité du contrôle du changement d’usage comme outil de lutte contre la transformation des logements en locations touristiques destinées à une clientèle de passage.

Les mesures ne faisant pas l’objet d’une entrée en vigueur différée, les communes peuvent s’en emparer dès le 21 novembre 2024.

Simplifier l’instauration du contrôle du changement d’usage

Le contrôle du changement d’usage des locaux était de droit dans certaines communes (communes de plus de 200 000 habitants et de la petite couronne parisienne), et pouvait être instauré sur délibération dans les zones tendues et sur autorisation préfectorale dans les autres communes.

La loi nouvelle unifie le régime puisqu’elle offre la même autonomie à toutes en leur permettant d’adopter le dispositif par délibération. Les communes se retrouvent classées en deux catégories et non plus trois.

Les communes faisant partie du périmètre d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), soit depuis 2023, 3 697 communes (Décr. n° 2013-392 du 10 mai 2013, Dalloz actualité, 16 mai 2013, obs. Y. Rouquet ; mod. en dernier lieu par le décr. n° 2023-822 du 25 août 2023, Dalloz actualité, 12 sept. 2023, obs. Y. Rouquet), également qualifiées de zones tendues, pourront instaurer le contrôle du changement d’usage des locaux à usage d’habitation sur simple délibération (CCH, art. L. 631-7, mod. par la loi n° 2024-1039 du 19 nov. 2024, art. 5, I, 1°).

Dans le même temps, les communes hors zones tendues pourront également mettre en place la procédure par simple délibération. Si l’autorisation préfectorale n’est plus requise, il faut toutefois que la délibération soit motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant (CCH, art. L. 637-9, mod. par la loi n° 2024-1039 du 19 nov. 2024, art. 5, 3° ; Dalloz actualité, 2 déc. 2024, obs. A. Fontin).

Faciliter la preuve de l’usage d’habitation

En pratique, c’est souvent à la commune qu’il appartient de prouver l’usage d’habitation du local dans le cadre d’un contentieux sur l’affectation d’un logement à la location en meublé touristique lequel constitue, en principe, un changement d’usage soumis à l’autorisation en application de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Le législateur a donc souhaité lui faciliter la tâche dans le cadre de sa lutte contre l’explosion de ce type de location.

Il est désormais fait référence à l’usage d’habitation et non plus à la destination à l’habitation qui est une notion du droit de l’urbanisme (CCH, art. L. 631-7, al. 2, mod. par la loi n° 2024-1039 du 19 nov. 2024, art. 5, I, 1°, c).

Est à usage d’habitation tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment s’il est vacant ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne (CCH, art. L. 631-7, al. 6, créé par la loi n° 2024-1039 du 19 nov. 2024, art. 5, I, 1°, d).

La preuve de l’usage d’habitation d’un local pourra être apportée à la fois au sein d’une période de référence entre 1970 et 1976 et au sein d’une période glissante de 30 ans (CMP, rapp. n° 492 ; CCH, art. L. 631-7, al. 3 mod. par la loi n° 2024-1039 du 19 nov. 2024, art. 5, I, 1°, d).

Actuellement, il doit être démontré que le logement en question était affecté à usage d’habitation au 1^er janvier 1970. La Cour de cassation s’est d’ailleurs montrée très stricte sur le respect de cette date (Civ. 3^e, 28 nov. 2019, n° 18-23.769 P, Dalloz actualité, 20 déc. 2019, obs. A. Cayol ; D. 2019. 2352 ; AJDI 2020. 206 , obs. G. Daudré ; ibid. 165, point de vue J.-L. Seynaeve ; Rev. prat. rec. 2020. 31, chron. D. Gantschnig ; 28 mai 2020, n° 18-26.366 P, Dalloz actualité, 29 juin 2020, obs. C. Dreveau ; D. 2020. 1174 ; ibid. 2021. 1048, obs. N. Damas ; AJDI 2021. 128 , obs. N. Damas ; Rev. prat. rec. 2021. 33, chron. D. Gantschnig ; 7 sept. 2023, n° 22-18.101 P, Dalloz actualité, 25 sept. 2023, obs. A. Martineau ; D. 2023. 1589 ; ibid. 2024. 1047, obs. N. Damas ; AJDI 2024. 366 , obs. N. Damas ). Avec la réforme, les collectivités devraient plus souvent arriver à leurs fins et gagner leur combat contre les loueurs frauduleux.

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