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Lotissement : modification du cahier des charges, abus de droit et constitution de l’ASL

La modification du cahier des charges d’un lotissement est valablement adoptée à la majorité qualifiée de l’ancien article L. 315-3  du code l’urbanisme dès lors que les statuts d’une association syndicale libre (ASL) adoptés à l’unanimité des colotis le prévoient. Le consentement unanime des colotis ayant été constaté par écrit, une ASL est régulièrement créée dès lors que les statuts qui prévoient leur publication n’a pas érigée cette formalité en condition substantielle.

par Camille Dreveaule 24 juillet 2019

Le droit du lotissement fait cohabiter droit de l’urbanisme, droit privé des biens et droit des obligations. Il mêle intérêt général en rapport avec l’occupation du sol, volonté collective des colotis et droit de propriété individuel. À cet égard, il offre des problématiques complexes, d’autant qu’il fait l’objet de réformes régulières. Notamment, le lotissement est régi par deux documents de nature différente : le règlement et le cahier des charges. Alors que le premier vient compléter les documents d’urbanisme existants, le second est un document contractuel de droit privé, qui intéresse principalement les colotis. Son régime est néanmoins mixte puisqu’en pratique, le cahier des charges peut d’une part, avoir été approuvé par l’administration (s’il est antérieur à 1978) et, d’autre part, contractualiser des règles d’urbanisme. Il en résulte des difficultés juridiques, notamment en ce qui concerne les modalités de sa modification (V. not., R. Noguellou, La loi ALUR et les lotissements : trois ans après, où en est-on ? AJDA 2017. 1278 ; J. Nalet, La contractualisation du règlement de lotissement, RDI 2019. 202 ). Dans cet arrêt destiné à une large publication, la Cour de cassation rappelle que le cahier des charges et les statuts de l’ASL sont la loi des colotis.

Dans les faits, une ASL avait modifié le cahier des charges afin de réduire la largeur de la voie privée desservant le lotissement. Cette décision avait été adoptée à la majorité qualifiée de l’ancien article L. 315-3 du code de l’urbanisme (actuellement art. L. 442-10), comme le prévoyait les statuts de l’ASL. Des propriétaires contestaient cette décision en soulevant divers arguments, les uns relatifs au vote de cette décision, les autres à la constitution de l’ASL.

Selon les auteurs du pourvoi, la décision adoptée était nulle faute d’avoir avoir été votée à l’unanimité. La cour d’appel avait rejeté cet argument au motif que la décision avait été prise conformément aux statuts de l’ASL, lesquels avaient été adoptés à l’unanimité des colotis. L’arrêt ajoutait que l’article L. 315-3 du code de l’urbanisme visé dans les statuts permet à l’autorité compétente de modifier le cahier des charges. La Cour de cassation confirme cette décision, abstraction fait du second motif, dès lors que la modification n’avait pas à être approuvée par l’autorité compétente.

Le raisonnement de la cour d’appel était juste, sauf en ce...

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