Manquement du bailleur à son obligation de délivrance : indemnisation des préjudices

En cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d’une part, obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, en ce compris la perte de chance d’exploiter dans de meilleures conditions et, d’autre part, soit obtenir l’exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution, sous réserve dans le dernier cas que les travaux soient effectivement réalisés par la suite.

par Timothée Brault, Avocatle 20 avril 2023

Le 21 mars 2008, une société faisait l’acquisition d’un fonds de commerce hébergé, au titre d’un bail commercial, dans des locaux laissant vraisemblablement à désirer si bien que, dès 2009, elle assignait les propriétaires indivis en réalisation des travaux requis et en indemnisation du préjudice résultant de leur non-accomplissement.

Saisi de telles demandes, le tribunal de grande instance de Perpignan avait ordonné, avant dire droit (TGI Perpignan, 13 sept. 2012, n° 09/05352), une mesure d’instruction devant éclairer les débats sur la nature des désordres allégués, leur imputation, le coût des travaux nécessaires pour y remédier et, enfin, sur les préjudices qu’ils auraient pu causer au locataire.

Dans le cadre d’une procédure distincte et suivant jugement daté du 18 décembre 2013, le tribunal avait par ailleurs pu constater que la société locataire rencontrait de graves difficultés rendant son redressement « manifestement impossible » (C. com., art. L. 640-1) et ouvrait donc à son encontre une procédure de liquidation judiciaire.

Poursuivant l’instance ès qualités, le mandataire judiciaire muait habilement la demande de réalisation des travaux en une autre tendant cette fois au paiement de leur coût, puisque l’activité de la société locataire et son occupation des lieux étaient irrémédiablement compromises.

Suivant jugement rendu en 2015 (TGI Perpignan, 28 sept. 2015, n° 09/05352), le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance était reconnu.

Le preneur n’obtenait pas pour autant pleine satisfaction, puisque le tribunal n’acceptait de l’indemniser que des préjudices « résultant directement » du manquement des propriétaires, soit à hauteur d’environ 10 000 €, ce qui excluait la prise en compte des pertes d’exploitation et du coût des travaux, le locataire ayant sur ce dernier point essuyé une fin de non-recevoir.

Il est volontairement fait abstraction des autres sujets abordés au cours de cette instance, les problématiques soumises aux juges du fonds s’avérant nombreuses et éparses (droit d’agir des indivisaires, projet de vente des murs avorté, transformation de la société locataire, paiement des loyers, manquement...

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