Meublé de tourisme : non-rétroactivité des périodes de référence introduites par la loi Le Meur

Par l’avis sous étude, la Cour de cassation contrecarre les effets de la Loi Le Meur dont les dispositions devaient permettre aux mairies de faciliter la preuve de l’usage illicite du bien.

Au cas particulier, la Cour de cassation a été saisie d’une demande d’avis par le Tribunal judiciaire de Paris dans le cadre d’une instance opposant la mairie de Paris à une SCI propriétaire d’un local. La SCI avait donné à bail l’appartement à son dirigeant et associé, Monsieur V., lequel sous-louait le logement en tant que meublé de tourisme.

C’est dans ce contexte que la mairie les a assignés, le 17 octobre 2023, par-devant le président du Tribunal judiciaire de Paris selon la procédure accélérée au fond afin de voir prononcer à leur encontre une amende civile sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Par une décision du 15 janvier 2025, le président du Tribunal judiciaire de Paris a sollicité l’avis de la Cour de cassation sur deux questions.

Premièrement, « lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illite intervenu avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit-elle s’effectuer à l’aune des critères de la loi nouvelle ou de la loi ancienne ? ».

Deuxièmement, « dans l’hypothèse de l’application de la loi nouvelle aux faits antérieurs de change d’usage illicite, les nouveaux critères de l’usage d’habitation sont-ils applicables aux instances en cours ou le sont-ils aux seules instances introduites postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ? ».

Des enjeux importants

Ainsi que l’énoncent les avocates générales près la Cour de cassation, Madame Compagnie et Madame Morel-Coujard, dans leur avis, l’importance des enjeux que ce soit du côté des mairies usées par l’érosion de la capacité d’hébergement de longue durée dans leur commune que de celui des propriétaires investisseurs qui revendiquent le droit d’user librement de leur bien, suscite de grandes attentes sur la réponse apportée par la Cour de cassation à ces questions.

La loi n° 2024-1039, dite « Le Meur », du 19 novembre 2024 a été adoptée suivant la procédure accélérée (toutefois ralentie par la dissolution de l’AN en juin 2024) sur une proposition transpartisane dans le but clairement affiché de faciliter la charge de la preuve pour les mairies en matière de changement d’usage illicite. En effet, la position de la Cour de cassation était que la preuve de l’usage du local devait être établie au 1^er janvier 1970 selon une interprétation stricte de l’ancien texte et que « la preuve de l’usage postérieurement à cette date était inopérante » (Civ. 3^e, 28 mai 2020, n° 18-26.366, Dalloz actualité, 29 juin 2020, obs. C. Dreveau ; D. 2020. 1174 ; ibid. 2021. 1048, obs. N. Damas ; AJDI 2021. 128 , obs. N. Damas ; Rev. prat. rec. 2021. 33, chron. D. Gantschnig ). Il faut dire que le texte laissait peu de marge de manœuvre en énonçant « un local est réputé à...