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Modification notable des caractéristiques des locaux loués et point de départ des intérêts

Une modification notable des caractéristiques des locaux loués en cours du bail expiré justifie, à elle seule, le déplafonnement du loyer et en l’absence de convention contraire, les intérêts de retard courent à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix lorsque celle-ci émane du bailleur.

par Sarah Andjechaïri-Tribillacle 24 septembre 2021

Le statut des baux commerciaux instaure une règle de plafonnement du loyer renouvelé par le jeu de la variation des indices légaux afin de limiter une hausse importante et brutale du loyer de nature à compromettre la viabilité de l’exploitation du locataire.

Cette règle du plafonnement peut être écartée dans des cas limitativement énumérés par la loi.

En effet, en application des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce, la modification notable d’un des éléments constitutifs de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, suffit à écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé (Civ. 3e, 9 juill. 1979, Gaz. Pal. 1979. 2. Somm. 480). Le nouveau loyer est alors porté au montant de la valeur locative.

Cependant, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite « Pinel » a introduit une règle appelée « le plafonnement du déplafonnement », selon laquelle la variation de loyer  ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente (C. com., art. L. 145-34, in fine). Cette nouvelle limitation s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Le litige rapporté permet à la Cour de cassation de rappeler, dans un premier temps, les conditions du déplafonnement acquis en raison d’une modification des caractéristiques des lieux loués, avant d’évoquer, dans un second temps, la date de départ des intérêts du loyer de renouvellement fixé judiciairement.

En l’espèce, une société bailleresse a donné à bail, à compter du 1er juillet 2002, des locaux à usage commercial.

Dans un congé délivré le 28 décembre 2010, la bailleresse a offert le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2011 moyennant un loyer annuel de 180 000 € hors taxes et hors charges. La locataire a accepté le principe du renouvellement, mais a refusé le nouveau loyer.

En l’absence d’accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, la bailleresse a, par acte d’huissier du 31 juillet 2013, fait assigner la locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé.

Le juge des loyers commerciaux a, dans un jugement rendu le 6 mars 2017, fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 136 543 € hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2011, a déclaré que les arriérés de loyers seraient productifs d’intérêts au taux légal à compter de cette même date et a ordonné la capitalisation des intérêts.

La cour d’appel de Caen a, dans l’arrêt rendu le 2 mai 2019, confirmé le jugement dans toutes ses dispositions.

La locataire s’est pourvue en cassation.

Sur la modification notable des caractéristiques des locaux loués

Aux termes des dispositions des articles R. 145-3 et R. 145-4 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire et des locaux accessoires ou loués par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec le local principal.

Comme indiqué, la modification des caractéristiques du local loué est, selon l’article L. 145-34 du code de commerce, un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

La jurisprudence admet, à ce titre, que des travaux réalisés par le locataire dans les locaux objet du bail consituent un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé lorsqu’ils modifient la caractéristique des lieux concernés. En effet, dans la mesure où la surface des lieux loués constitue une caractéristique essentielle du local donné à bail, des travaux qui améliorent la capacité commerciale du local, en augmentant notamment les surfaces accessibles au public, justifie un déplafonnement (Civ. 3e, 2 déc. 1980, Gaz. Pal. 1981. Pan. 122 ; Paris, 6 oct. 1992, Loyer et copr. 1993. 58).

Dans l’arrêt rapporté, la configuration des locaux donnés à bail a été modifiée. La surface de vente s’est trouvée augmenter par le fait que la locataire a réalisé au cours du bail des travaux consistant à supprimer plusieurs cloisons afin d’intégrer dans la surface commerciale de vente une partie bureau et une partie réserve.  En outre, l’emplacement de la porte d’accès aux locaux a été modifié.

Nonostant l’absence de définition précise de la notion de « travaux modifiant les caractéristiques des locaux », et au regard de la jurisprudence nombreuse en la matière, il est permis de considérer que l’augmentation de la surface commerciale par le locataire, en raison de la suppression de plusieurs cloisons, emporte modification des caractéristiques des locaux justifiant le déplafonnement dès le premier renouvellement du bail qui suit l’exécution des travaux (en ce sens, v. Civ. 3e, 31 mars 2016, n° 15-12.356, D. 2016. 1613, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; AJDI 2016. 685 , obs. D. Lipman-W. Boccara  ; Loyers et copr. 2016, n° 123, obs. E. Chavance – à comparer avec les travaux constituant des améliorations au sens de l’article R. 145-8, lesquels ne peuvent être pris en compte pour déterminer la valeur locative qu’à l’occasion du deuxième renouvellement suivant leur réalisation (v. par ex., Civ. 3e, 4 mars 1998, n° 96-16.671, AJDI 1998. 620 ; ibid. 621, obs. J.-P. Blatter ; RDI 1998. 429, obs. F. Collart-Dutilleul et J. Derruppé ; RTD com. 1998. 578, obs. J.-C. Dubarry et E. Loquin ; Paris, 10 avr. 2019, n° 17/12035).

Cependant, la modification des caractéristiques des locaux ne suffit pas à entraîner le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Le bailleur doit, en sus, établir le caractère notable de la modification, c’est-à-dire démontrer une modification substantielle (Civ. 3e, 14 mai 1997, n° 95-15.444, D. 1997. 137 ; AJDI 1999. 325 ; ibid. 326, obs. G. Teilliais ; 24 mars 2004, n° 02-16.933, D. 2004. 1456 , obs. Y. Rouquet ). En ce sens, il a été jugé par exemple que la démolition d’une partie d’un gros mur ayant permis d’agrandir la surface accessible à la clientèle, en supprimant l’arrière-boutique et la réserve, entraînant ainsi une restructuration des locaux, est une modification notable des caractéristiques des lieux loués (Civ. 3e, 17 déc. 2002, n° 01-15.684, AJDI 2003. 117 ).

Relevant d’une question de fait, l’appréciation du caractère notable de la modification est soumis au pouvoir souverain des juges du fond (Civ. 3e, 3 juin 1992, n° 90-18.048, Bull. civ. III, n° 183 ; Administrer 6/1993. 22, note J.-D. Barbier).

C’est ainsi que, dans l’arrêt sous étude, la cour d’appel de Caen a estimé que les travaux réalisés par la locataire postérieurement au 1er juillet 2002 constituent, par leur nature et leur incidence sur la configuration des locaux donnés à bail, une modification notable des caractéristiques des locaux loués, suffisante à justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé par application des dispositions combinées des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.

Cette décision des juges d’appel est contestée par la locataire qui soutient qu’une modification des caractéristiques des locaux loués intervenue au cours du bail expiré ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle a eu une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire. Or, la preuve d’une incidence favorable sur l’activité du locataire est propre à la modification notable des facteurs locaux de commercialité (C. com., art. R. 145-6) et non à la modification des caractéristiques du local loué, sauf si les travaux ont été réalisés par le bailleur (Civ. 3e, 9 juill. 2008, n° 07-16.605, D. 2008. 1992, et les obs. ; AJDI 2008. 849 , obs. J.-P. Blatter  ; Administrer 10/2008. 55, obs. D. Lipman-W. Boccara ; ibid. 11/2008. 40, note J.-D. Barbier) ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Une telle preuve n’est pas non plus exigée lorsque le bailleur se prévaut d’une modification de la destination des lieux (Civ. 3e, 18 janv. 2012, n° 11-10.072, Galvao c/ Joyet (Mme), D. 2012. 278, obs. Y. Rouquet ; ibid. 1844, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; AJDI 2012. 506 , obs. F. Planckeel ; RTD com. 2012. 298, obs. F. Kendérian ). En somme, seule l’appréciation de la modification des facteurs locaux de commercialité repose sur la notion d’ « intérêt pour le commerce considéré ».

Néanmoins, la condition d’un intérêt pour le commerce considéré a été assouplie par la jurisprudence, qui retient la modification notable des facteurs locaux de commercialité comme motif de déplafonnement qu’autant qu’elle est « de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité du locataire » (Civ. 3e, 14 sept. 2011, n° 10-30.825, D. 2011. 2273, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2012. 1844, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; AJDI 2011. 867 ; ibid. 829, point de vue A. Confino ; RTD com. 2012. 84, obs. J. Monéger  ; Loyers et copr. 2011, n° 321, obs. P.-H. Brault ; TGI Verdun, 12 juill. 2012, n° 10/00289, Dalloz actualité, 24 sept. 2012, obs. Y. Rouquet ; AJDI 2012. 753 ; ibid. 733, étude P. Mélin  ; Paris, 28 oct. 2016, n° 14/18317, Administrer 12/2016. 35, obs. M.-L. Sainturat ; Civ. 3e, 14 sept. 2017, n° 16-19.409, AJDI 2017. 778 ).

En tout état de cause, pour que le déplafonnement soit définitivement acquis, la modification doit, en outre, être intervenue au cours du bail expiré, c’est-à-dire postérieurement à la date d’effet du bail et antérieurement à la date d’effet du nouveau bail. Dans l’arrêt rapporté, le bail a pris effet le 1er juillet 2002 et l’offre de renouvellement du bail a été faite à compter du 1er juillet 2011. Il ressort des pièces du dossier que les travaux ont été réalisés postérieurement au 1er juillet 2002, soit pendant la durée du bail.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne pouvait qu’entériner la décision des juges d’appel d’avoir constaté que « la nature et l’incidence des travaux sur la configuration des locaux donnés à bail, dont il n’était pas soutenu qu’ils fussent d’amélioration et qui avaient été décidés et réalisés par la locataire, ont, au cours du bail expiré, modifié notablement les caractéristiques des locaux loués justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ». Les Hauts magistrats rappellent ainsi le principe acquis selon lequel une modification notable des caractéristiques des locaux loués suffit à justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Le loyer déplafonné doit en conséquence être fixé à la valeur locative déterminée conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce.

Le juge du droit a procédé à une rédaction minutieuse de sa solution. Il a pris le soin d’énumérer, une à une, l’ensemble des conditions exigées pour retenir qu’une modification des caractéristiques des locaux loués justifie le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, même celles qui n’ont fait l’objet d’aucun débat entre les parties, tout en spécifiant concomitamment que l’ensemble des conditions étaient remplies en l’espèce.

Il faut constater, à l’évidence, que la réalisation de travaux n’est pas sans risque pour le locataire, qui peut être amené à supporter une double charge. En effet, non seulement le locataire finance les travaux importants mais il s’expose, du fait de son initiative, à une augmentation de son loyer.
 

Sur les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement

Si la Cour régulatrice approuve la cour d’appel d’avoir retenu que les travaux réalisés par la locataire ont entraîné une modification notable des caractéristiques des locaux loués justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, elle censure néanmoins, au visa de l’article 1155 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l’arrêt qui a condamné la locataire à payer au bailleur les intérêts au taux légal sur l’arriéré résultant du loyer déplafonné depuis le 1er juillet 2011, date à laquelle le bail commercial a été renouvelé.

En application des dispositions susvisées, la Cour de cassation, qui censure partiellement l’arrêt d’appel, rappelle sa solution adoptée dans l’arrêt du 3 octobre 2012 selon laquelle les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement, courent, en l’absence de convention contraire, non pas à compter de la date d’effet du bail renouvelé (même si cette solution a été retenue pendant de nombreuses années, v. en ce sens, Civ. 3e, 23 mars 1988, n° 86-18.067, Gaz. Pal. 1989. I. Somm. 47, obs. P. Brault ; 14 sept. 2017, n° 16-19.409, AJDI 2017. 778 ), mais à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix lorsque celle-ci émane du bailleur (Civ. 3e, 3 oct. 2012, n° 11-17.177, R., p. 443 ; D. 2012. 2388, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2540, chron. A. Pic, V. Georget et V. Guillaudier ; ibid. 2013. 1794, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; AJDI 2013. 113 , obs. J.-P. Blatter ; 18 juin 2014, n° 13-14.715, D. 2014. 1374, obs. Y. Rouquet ; AJDI 2014. 868 , obs. J.-P. Blatter ; 16 mars 2017, n° 16-10.216, AJDI 2017. 353 ; 12 avr. 2018, n° 16-26.514, D. 2018. 846 ; AJDI 2018. 853 , obs. J.-P. Blatter ; 11 juill. 2019, n° 18-19.376, AJDI 2020. 212 , obs. D. Lipman-W Boccara ), en l’espèce à compter du 31 juillet 2013.

Cette solution conforme à la lettre de l’ancien article 1155 du code civil n’est applicable qu’aux actions introduites avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (l’anc. art. 1155 n’ayant pas été recodifié par l’ordonnance précitée). 

 

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