Nature de l’action en démolition d’une construction contraire au cahier des charges d’un lotissement

Interrogée sur la nature juridique de l’action relative à la violation d’un cahier des charges de lotissement, la Cour de cassation opère un départ clair entre l’action qui vise à faire obtenir la cessation de l’illicite et celle qui vise à obtenir la réparation du préjudice qui en est résulté pour le coloti. La première est réelle, la seconde est personnelle.

Au cas particulier, les propriétaires d’un lot en lotissement assignent leurs voisins colotis en démolition et en indemnisation pour avoir érigé en limite de propriété un abri à usage d’appentis et de local à vélos en violation du cahier des charges. Ils sont déboutés de leur demande par les premiers juges qui estiment que leur action, soumise à la prescription quinquennale, est éteinte. La cour d’appel motive sa décision en qualifiant de personnelle l’action fondée sur le non-respect du cahier des charges du lotissement, lequel constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux. Son arrêt est censuré par la Cour de cassation. Au visa des articles 2224 et 2227 du code civil, elle énonce que « l’action tendant à obtenir la démolition d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d’une stipulation du cahier des charges d’un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire » ; tandis que « l’action en réparation du préjudice personnel que prétend avoir subi le propriétaire d’un lot en raison de la violation des stipulations du cahier des charges est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale ».

Le cahier des charges est un contrat qui instaure des charges réelles sur et au profit des lots

Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence bien établie de la haute juridiction. Le cahier des charges se distingue du règlement de lotissement, document d’urbanisme dont la nature est réglementaire. C’est un acte de droit privé de nature contractuelle car émanant de la volonté des parties. Il instaure des restrictions au droit de propriété grevant les lots ayant un caractère réel. L’objet du cahier des charges est d’établir les rapports entre les colotis, par le biais de servitudes de droit privé réciproques entre les lots, chacun étant à la fois fonds dominant et fonds servant. Chaque coloti y...