Notification de l’engagement d’une promesse de vente et délai de rétractation

Une société civile immobilière avait conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble d’habitation, avant que l’acquéreur n’exerce son droit de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Le vendeur avait demandé l’application de la clause pénale prévue au contrat et la cour d’appel avait rejeté sa demande. À l’appui de son pourvoi, il soutenait d’abord que les conditions d’application du droit de rétractation n’étaient pas réunies. Il contestait ainsi à la fois l’objet de la promesse, qui ne portait pas selon lui sur un immeuble ayant un usage exclusif d’habitation, et la qualité de non-professionnel de l’acquéreur. Il considérait ensuite que la notification de la promesse à l’acquéreur n’était pas entachée d’irrégularité.

Le champ d’application de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation

L’acte de vente portait sur un immeuble à usage d’habitation. Le demandeur considérait que « l’usage d’un immeuble est déterminé par sa destination réelle et effective, et non par les stipulations de l’acte de construction ou d’acquisition qui porte sur lui ». Il reprochait à la cour d’appel de s’être appuyée sur le contrat au lieu de l’usage, déterminé en fonction de la destination réelle et effective de l’immeuble. Les conditions d’application tenant à l’immeuble se sont durcies, comme en atteste l’abandon de l’admission des immeubles à usage mixte (Civ. 3^e, 30 janv. 2008, n° 06-21.145, D. 2008. 485, obs. A. Vincent ; ibid. 1224, chron. A.-C. Monge et F. Nési ; AJDI 2008. 963 , obs. F. Cohet-Cordey ; JCP N 2008. 1231, obs. H. Périnet-Marquet). Mais en vérité, il s’agit seulement, pour les juges, de s’en tenir à la lettre de la loi : l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation évoque « tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble...