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Doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur.
par Camille Dreveaule 28 mars 2018
En application de l’article 1722 du code civil « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement » (Pour son application aux baux commerciaux, v. Civ. 3e, 1er mars 1995, n° 93-14.275, D. 1997. 305 
, obs. L. Rozès ; RDI 1995. 392, obs. F. Collart-Dutilleul et J. Derruppé ; V. égal., G. Teilliais, Perte de la chose louée et baux commerciaux, AJDI 1998. 105 )
Il ressort de ce texte que le sort du bail dépend de l’importance des dégradations. Ce n’est que lorsque le local est totalement détruit que le bailleur peut faire constater la résiliation du bail, laquelle est de droit (Douai, 3e ch., 7 juill. 2011, n° 10/06740, Loyers et copr. 2011. Comm. 295). La destruction du bien loué entraîne la résiliation du bail ainsi que la perte des droits contractuels et statutaires du preneur. Ce dernier ne peut donc prétendre au versement d’une indemnité d’éviction en cas de résiliation du bail commercial (Civ. 3e, 29 juin 2011, n° 10-19.975, D. 2011. 1899, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2012. 1844, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; RTD com. 2011. 728, obs. F. Kendérian ; Loyers et copr. 2011. Comm. 273, obs. E. Chavance). La perte de la chose étant due à un cas fortuit, le preneur ne peut solliciter aucun dédommagement (Civ. 3e, 30 mai 1985, JCP N 1986. 100182, obs. J.-P. Moreau). En revanche, en cas de destruction partielle, il revient au locataire d’opter entre la fin du contrat ou sa poursuite. Dans cette dernière hypothèse, les obligations des parties se poursuivent, ce qui implique que le bailleur est tenu de réaliser les travaux de remise en état.
Il importe donc de définir l’expression « détruite en totalité ».
Il est nécessaire que la jouissance du local soit devenue définitivement et totalement impossible. A titre...
