Obligation d’entretien du bailleur et garantie de jouissance paisible : obligations de résultat

L’obligation de délivrance, obligation de résultat

L’arrêt commenté est important, en ce qu’il permet de qualifier clairement l’obligation de délivrance du bailleur, dans ses divers aspects énumérés à l’article 1719 du code civil, d’« obligation de résultat ».

En effet, concernant l’obligation du bailleur d’entretenir la chose en état de servir à son usage, obligation renforcée par l’article 1720 du code civil (également cité dans l’arrêt), qui précise que le bailleur doit effectuer toutes les réparations nécessaires, la Cour précise que le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant « sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé ».

Concernant la garantie de jouissance paisible, prévue à l’article 1719, 3°, du code civil, la Cour rappelle que cette obligation « ne cesse qu’en cas de force majeure » et qu’ainsi le locataire doit être intégralement indemnisé « en l’absence de force majeure caractérisée ».

Cette référence, à plusieurs reprises, à la force majeure comme seule excuse possible en cas d’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, implique la qualification d’obligation de résultat.

L’obligation de résultat engage la responsabilité du débiteur même s’il « n’a pas commis de faute » (F. Terré, P. Simler, Y. Lequette et F. Chénedé, Droit civil. Les obligations, 12^e éd., Dalloz, n° 849). Même s’il démontre qu’il a été diligent, le débiteur qui n’a pas pu exécuter son obligation doit indemniser le créancier, sauf cas de force majeure.

« Le débiteur s’engage à fournir un résultat » (A. Bénabent, Droit des obligations, 16^e éd., LGDJ, n° 411). Si le résultat n’est pas atteint, le débiteur est nécessairement responsable, sauf s’il rapporte la preuve d’un cas de force majeure.

Rappelons qu’en cas de force majeure, le débiteur est libéré de son obligation et ne peut donc pas être condamné à des dommages et intérêts, mais qu’il ne peut pas pour autant réclamer la contrepartie normalement due par le créancier.

L’obligation d’exécuter les travaux

L’article 1719, 2°, du code civil oblige le bailleur à entretenir la chose louée « en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et l’article 1720 du même code précise que le bailleur « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Dans l’affaire commentée, à la suite de désordres en provenance des parties communes de la copropriété, il était nécessaire de faire des travaux de reprise des faux plafonds dans les locaux privatifs loués.

La Cour de cassation précise que, informée des désordres, la bailleresse devait y remédier et que, « à défaut d’exécuter elle-même les travaux de reprise des faux plafonds, elle était tenue d’avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution ».

En effet, le bailleur a « l’obligation de maintenir le local commercial en état de servir à l’usage prévu » (Civ. 3^e, 30 juin 2021, n° 20-12.821, AJDI 2022. 121 , obs. S. Andjechaïri-Tribillac ; Gaz. Pal. 9 nov. 2021. 57, note J.-D. Barbier).

La cour d’appel n’avait pas voulu indemniser la locataire, estimant que la situation n’était pas liée à une « faute de la société bailleresse ». L’arrêt est cassé, puisque, qu’il y ait faute ou pas, la responsabilité de la bailleresse est automatique, en l’absence de force majeure.

C’est le propre d’une obligation de résultat, d’engager la responsabilité du débiteur même en l’absence de faute de sa part.

La garantie de jouissance paisible

Les désordres provenaient des parties communes de l’immeuble, et la société bailleresse avait tardé à...